최근 십여 년 사이 부동산 가치는 거의 두 배 가까이 폭등해왔습니다. 그러한 와중에 주거용 아파트에 대한 담보대출은 막힌 반면 중소규모 부동산과 신축에 대한 대출은 상대적으로 자유로운 터라 이에 대한 투자와 신축이 급증해왔습니다.
마이다스캐드가 들려주는 M칼럼!!
국형걸 건축사가 들려주는 건축 이야기
필진. 건축사 국형걸
2017년도 젊은 건축가상 수상
서울시 공공 건축가
HGA 건축 디자인 연구소 운영
이화여대 건축학 전공 부교수
01. INTRO
02. 건폐율/용적률의 함정
03. 정북일조와 연접주차
04. 임대료 분석
05. Seocho Cliff Tower : 서초동 1360-38 근린생활시설
06. 건축가의 수익형 건물 디자인하기
최근 십여 년 사이 부동산 가치는 거의 두 배 가까이 폭등해왔습니다. 그러한 와중에 주거용 아파트에 대한 담보대출은 막힌 반면 중소규모 부동산과 신축에 대한 대출은 상대적으로 자유로운 터라 이에 대한 투자와 신축이 급증해왔습니다.
대지면적 40~60평대, 연면적 300평 미만, 층수 4-5층 규모의 근린생활시설 혹은 상업시설 건축물은 우리가 가장 흔하게 보는 건물의 유형이며 건축물 중에서도 가장 많은 수를 차지합니다. 전국적 통계로 본다면 연면적 300평 미만의 건축물이 전국적으로 92%, 서울지역만 보더라도 88%에 달하는 것을 확인할 수 있습니다.
이러한 건축물의 매매 혹은 신축을 고려할 때 부동산업자들 혹은 일반인들은 흔히 용적률/건폐율을 기준으로 그 가치를 고려합니다. 정해진 대지면적에 대해 최대 용적률과 최대 건폐율을 기준으로 전체 면적과 층수를 가정해 놓고 역세권/상권/대로변 등 주변 여건을 중심으로 투자가치를 고려하게 됩니다.
그리고서 건축은 주변의 소개 혹은 부동산의 소개를 받아 몇몇 건축가들을 만나보고 상담을 통해 혹은 가설계를 통해 대지의 가능성에 대해 판단하게 됩니다.
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서초동 1360-38 은 남측 인접도로로 정북 일조의 영향을 그대로 받고 있었습니다. 대지면적은 120평, 제3종 일반주거지역으로 건폐율 60% 용적률 250%를 최대로 쓰면서 지하 1층에 임대공간으로 두고자 하여 연접 주차로 최대 8대의 법적 주차공간이 요구되었습니다.
이와 동시에 수익성을 위해 1,2층의 임대면적을 최대화하는 전략이 필요했고 건물을 최대한 크고 높아 보이게 하고자 하는 건축주의 의지를 반영해야 했습니다.
그러한 결과 연접 주차를 대지의 양 끝으로 분리하여 외부 공간의 소모를 최소화하고 대지 중앙에 건물을 두어 1-2층 면적이 가장 넓게 나올 수 있도록 하였습니다.
또한 건물에서 연장된 루버 구조물로 건물의 정면부를 수직적으로 높여 옥상에 휴게공간을 조성하여 강남대로로부터 진입하는 초입에서 사람들의 시선을 사로잡을 수 있도록 하였습니다.