건축물의 용도분류체계를 내용적으로 보자면 면적 등에 따라서 용도가 바뀌는 상대적 용도분류와 그렇지 않은 절대적 용도분류가 있습니다. 그 대표적 사례가 주택(단독주택과 공동주택)과 (1,2종)근린생활시설입니다. 근린생활시설의 경우는 주거생활에 필수불가결한 여러 용도의 시설들을 묶어서 분류한 것이므로 용도분류가 매우 복잡하게 되어 있을 것이라는 것을 짐작할 수 있으며, 면적에 따라 상대적으로 용도분류를 다르게 적용되도록 규정한 것도 납득할만 합니다(※건축물의 용도 참조).

1. 용인시 처인구 모현면의 어느 시골 주택 <출처: Seonjong Park@Wikimedia Commons>

2. 서울시의 아파트 <출처: (CC BY) Francisco Anzola@Wikimedia Commons>

주택의 경우 상대적 용도분류체계에 속해있다는 점은 현대 우리의 주거유형과 형식이 매우 복잡하다는 것을 암시합니다. 현대의 주택은 ‘각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택이면 공동주택이다’라는 정의 정도로 이해할 수 있을 만큼 그리 단순하지만은 않지요. 

「건축법」과 「주택법」에서의 주택 구분 Ⓒ이재인

우리나라 도시가 근대화된 이후에 도시민들에게 안정적인 주택의 양적 공급을 위해서 다양한 공동주거가 출현하기도 했습니다. 사회변화에 부응하기 위해(1인가구의 확대에 따른 도시형 생활주택의 등장) 과거 주택으로 분류되지 않던 건축물 용도를 새로운 주거유형으로 건축관계법에서 수용하기도 하였지요(준주택). 생활방식 변화에 따라서 주거공간의 효율적 사용을 목적으로 하는 주거형식(세대구분형 공동주택, 흔히 ‘멀티홈’이라고도 부른다)이 등장하는 등 현재 우리의 주거유형은 매우 복잡해졌습니다.

세대구분형 공동주택(멀티홈)의 개념 평면도 Ⓒ이재인

다양한 주거유형 중 단독주택과 공동주택은 「건축법」에서 용도를 관리하고 있고, 도시형 생활주택과 멀티홈과 같은 주거유형은 「주택법」에 규정되어 있습니다. 준주택은 「주택법」에서 도입한 개념으로 새로운 주거유형은 아니고, 「건축법」 용도분류 상으로 주택은 아니지만 주거로 이용할 수 있다고 판단되는 건축물들을 모아서 개념적으로 분류한 것입니다.

이런 다양한 주거유형에 대해 건축기준을 정의하고 있는 규정도 「건축법」과 「주택법」으로 구분돼서 매우 복잡할 뿐 아니라 각각의 법률에서의 건축기준도 매우 복잡합니다. 하지만 단독주택과 공동주택의 경우는 주거의 가장 기본적인 유형으로 「건축법」에서 규정하는 기준을 「주택법」에서도 수용하고 있습니다.

01.단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관

건축물의 용도분류상 대분류로서 단독주택은, 단독주택·다중주택·다가구주택·공관(公館) 4가지로 중분류하고 있습니다. 중분류의 기준은 이용자, 층수, 면적, 세대수입니다. 단독주택(대분류)에는 다중주택·다가구주택·공관 외에도 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외)을 포함합니다.

「건축법」에서 규정하고 있는 단독주택 각각의 중분류 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.

다중주택은 하숙의 유형과 유사한 것입니다. 따라서 독립 욕실은 계획할 수 있지만 취사시설은 공동으로 이용하도록 규정하고 있습니다. 층수는 3층, 연면적은 330㎡ 이하로 건축되어야 「건축법」 상 다중주택으로 인정받을 수가 있습니다.

다중주택

① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것.)

③ 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하인 것

1. 개별화장실과 공동취사실의 구조로 된 「건축법」 상 다중주택 평면 개념 Ⓒ이재인

2. 3층이하, 연면적 330㎡ 이하로 규정된 「건축법」 상 다중주택 Ⓒ이재인

다가구주택은 세대수(19세대 이하), 층수(3개층 이하), 면적기준(660㎡ 이하)으로 규정하고 있으며, 규정한 기준을 넘으면 공동주택으로 분류됩니다.

다가구주택

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

건축물 용도분류상 단독주택으로서 다가구주택의 건축기준 Ⓒ이재인

공관은 「건축법」에서 별다른 설명이나 기준을 설정하고 있지 않습니다. 공공기관의 기관장이 거주하는 주택으로 교회의 목사관이나 (일반)기업의 대표자 숙소 등이 공관에 해당합니다.

02. 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

건축물의 용도분류상 대분류로서 공동주택은 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 4가지로 중분류하고 있습니다. 중분류의 기준은 층수, 면적, 이용자입니다. 공동주택의 경우 주차장 설치 문제로 1층에는 필로티 구조로 건축되는 경우가 많습니다. 때문에 필로티 구조로 건축되는 경우에는 층수 산정시 제외되는 요건을 규정하고 있으며, 중분류에 따라 각기 다른 기준이 적용됩니다.

또한 층수를 산정할 때 지하층에 주거를 설치하였더라도 공통적으로 주택의 층수에서 제외합니다. 층수 산정시 지하층은 제외한다는 공통적용 규정은, 층수는 지상층 구조물 바닥의 수니까 사족(蛇足) 같은 규정이라고 생각할 수도 있습니다(※층수 참조). 그렇지만 건축물 용도분류에서 층수는 지상층이나 지하층을 막론하고 층의 개수를 의미하는 ‘개 층’이라는 용어를 사용하고 있으니 지상층의 수만을 의미하는 ‘층수’ 개념과는 다릅니다. 그래서 해당 규정은 「건축법」 적용의 혼동을 피하기 위한 세심한 규정이라고 할 수 있지요.

공동주택(대분류)에는 아파트·연립주택·다세대주택·기숙사 외에도 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외) 및 원룸형 주택을 포함합니다.「건축법」에서 규정하고 있는 공동주택 각각의 중분류 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.

아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택입니다. 층수를 산정할 때 아파트 1층 전체를 필로티로 하여 주차장으로 사용하는 경우 필로티 부분은 층수에서 제외됩니다.
연립주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 층수를 산정할 때 아파트와 마찬가지로 1층 전체를 필로티로 해서 주차장으로 사용하는 경우에 필로티 부분은 층수에서 제외됩니다.

연립주택
주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 

1. 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 아파트 Ⓒ이재인

2. 건축물 용도분류상 연립주택의 건축기준 Ⓒ이재인

연립주택은 한 대지 내에 여러 동을 함께 건축하는 경우에 지하에 주차장을 계획하다 보면 건축물이 하나로 연결되는 경우가 있죠. 이런 경우 건축계획적으로는 동을 구분할 수 없는 하나의 건축물이 됩니다. 그렇지만 주차장 용도로만 연결된 경우는 각각의 동으로 봐서 면적기준을 적용하게 됩니다. 

지하가 주차장 용도로만 연결된 경우는 각각 다른 동의 연립주택 혹은 다세대주택으로 본다. Ⓒ이재인

다세대주택은 1개 동 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡을 이하하고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다. 2개 이상의 동을 건축할 경우 연립주택과 마찬가지로 지하층이 주차장으로 연결된 경우 바닥면적 산정시 지상의 각각의 동을 하나의 동으로 하여 계산합니다. 

1층이 필로티 구조로 된 경우 층수 산정시에 아파트와 연립주택과 달리 인센티브가 적용됩니다. 단독주택(다가구주택)의 경우처럼 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 해서 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하게 됩니다.

다세대주택

주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택입니다(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봅니다).

건축물 용도분류상 다세대주택의 건축기준 Ⓒ이재인

기숙사는 이용자가 학생이거나 공장 등의 종업원입니다. 건축적 기준은 전체 이용자 수의 50% 이상은 공동 취사를 할 수 있도록 공동 이용 주방이나 식당 등이 계획되어야 하고, 나머지는 개별 취사를 할 수 있는 주방 등을 가진 공간으로 계획할 수 있습니다.

기숙사

학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동 취사시설 이용 세대수가 전체의 50% 이상인 것(학생복지주택 포함)

* 학생복지주택 관련 규정 : 국가 및 지방자치단체는 학생의 안전한 주거환경을 위하여 학생복지주택의 건설에 필요한 시책을 수립·실시하여야 한다.

<「교육기본법」 제27조 제2항>

도시 주거가 사회 변화에 민감하다는 측면을 감안하면 「건축법」에서 주택의 용도분류를 상대적 용도 분류체계로 하는 이유가 설득력을 갖습니다. 그럼에도 불구하고 이렇게 세분화된 내용을 모두 건축법에서 수용해야 할까요? 혹은 (주거의 질적 관리라는 측면에서)수용 가능할까요? 하는 의문이 남습니다. 건축법은 모든 건축물의 건축에 관한 일반법입니다. 우리나라 전체 건축물 중 66.1%가 주거용 이라는 점을 감안한다면 주택을 위한 법률이 별도로 만들어져야 하지 않을까 합니다.

물론 「주택법」이 존재하기는 하지만 「주택법」은 태생이 공동주택(아파트 단지 건설)에 목적을 두는 법률이라서 사업계획승인 대상 규모(※대지분할 및 합병 중 주택의 종류에 따른 사업계획승인 규모 이미지 참조)의 주택에만 국한하고 있다는 한계가 있습니다. 주택은 그 세대별 면적이 작지만 우리나라 건축물 전체의 대부분을 차지하고 있고, 우리의 삶을 담는 건축물이기 때문에 건축 관련법에서 더욱 섬세하게 다루어져야 할 것입니다. 

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.