1. 고흐의 [아를르의 병원 마당 (Garden of the Hospital in Arles)] <출처: Wikimedia Commons>

2. 고흐가 그렸던 아를르의 병원 마당은 현재 호텔 마당이 되었다. <출처: (CC BY-SA) Véronique PAGNIER@Wikimedia Commons>

3. 고흐의 성당 그림(Church of Saint-Paul-de-Mausole): 과거 수도원이었던 생 레미(Saint-Rémy) 지역의 요양원(일명 아를의 병원)에서 고흐는 정신과 치료를 받았다. <출처: Wikimedia Commons>

비운의 화가 빈센트 반 고흐(Vincent van Gogh, 1853~1890)는 말년에 자신의 귀를 자르는 등의 기행 끝에 스스로 요양병원을 찾게 됩니다. 그가 요양했던 곳은 원래 수도원이었던 건축물을 병원으로 쓰고 있는 곳이었는데, 지금은 호텔이 되었죠.

건축물의 용도는 필요에 따라 바꿀 수가 있고, 용도를 바꾸려는 시점에 따라 구분됩니다. 사용승인 후에 바꾸는 것은 용도변경(Changes of Use), 건축허가(신고) 후 사용검사를 받기 전까지의 기간에 용도를 변경하는 것은 설계변경이라고 합니다.

1. 용도변경의 개념 Ⓒ이재인

2. (구조부 변경없이 용도만을 바꾸는) 설계변경의 개념 Ⓒ이재인

01. 용도변경의 3가지 행정행위 유형: 허가, 신고, 건축물대장 기재내용 변경신청

용도변경을 위한 시설군 분류(9가지)와 3가지 용도변경 행정행위 개념 Ⓒ이재인

「건축법」에서는 용도변경을 위한 시설군을 건축물의 용도분류와 별개로 분류하고 있습니다. 용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군(자동차관련 시설군: 자동차관련 시설)부터 하위 시설군(그 밖의 시설군: 동물 및 식물관련 시설)까지 9개 시설군으로 분류합니다. 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경하는 것은 허가를 받아야 하고, 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경하는 것은 신고를 하도록 되어있으며, 동일한 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 가능하도록 규정하고 있지요(「건축법」 제19조 및 동법시행령 제 14조).

허가 대상 용도변경

예를 들어 단독주택(8호 주거업무 시설군)을 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)로 용도변경을 하려면 하위 시설군을 상위 시설군으로 용도변경을 하는 것이니 허가를 받아야 합니다.

신고 대상 용도변경

예를 들어 근린생활시설(7호 근린생활 시설군)을 단독주택(8호 주거업무 시설군)으로 용도변경을 하려면 상위 시설군을 하위 시설군으로 용도변경을 하는 것이니 신고를 하면 됩니다.

1. 허가 대상 용도변경: 하위 시설군에서 상위 시설군으로 용도변경 Ⓒ이재인

2. 신고 대상 용도변경: 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도변경 Ⓒ이재인

건축물대장 기재내용의 변경 신청 용도변경

용도변경을 위한 9개 시설군 중 같은 시설군 안에서의 용도변경은 ‘건축물대장 기재내용의 변경 신청’만으로 이루어집니다. 이 때 같은 시설군이란 ‘28가지 건축물 용도 대분류(※건축물의 용도 참조)’ 상의 용도 상호간을 의미하는 것이 아니라는 점을 유의해야 합니다(「건축법 시행령」 제14조 제4항 제1호).

1. 건축물대장 기재내용의 변경 신청: 같은 시설군이란 용도분류가 아닌 시설군 분류 기준이다 Ⓒ이재인

2. 근린생활시설의 용도변경 특별관리: 1,2종 근생시설 상호간의 용도변경은 동일시설군이지만 건축물대장 기재내용의 변경 신청 대상이 아님 Ⓒ이재인

또한 근린생활시설은 제1종과 제2종 근린생활시설이 같은 7호 근린생활시설군이지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설 상호간의 용도변경의 경우는 건축물대장 기재내용의 변경 신청만으로 용도변경을 할 수 없고, 제1종 근린생활시설 상호간이나 제2종 근린생활시설 상호 간에만 건축물대장 기재내용의 변경 신청이 가능합니다(「건축법 시행령」 제14조 제4항 제2호).

근린생활시설의 경우 같은 시설군으로 명목상의 분류는 하고 있지만, 주거생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있으므로 허가권자의 확인절차(허가 또는 신고) 없이 용도변경을 하는 것은 위험하다고 판단하여 특별히 관리하겠다는 의미입니다.

02. 변경하려는 용도의 건축기준에 맞추기

허가나 신고 대상 용도변경뿐 아니라 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 포함한 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 합니다(「건축법」 제19조 제1항).

「건축법」은 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하기 때문에 건축물의 용도가 달라지면 그 적용 기준 또한 달라집니다. 뿐만 아니라 건축물의 용도에 따라 관련 법률(숨어 있는 건축법)이 달라서 일일이 용도에 따라 확인해야 하는 관계규정들을 일반화하기는 어렵습니다. 다만 일반적으로 용도변경을 위해 검토되어야 하는 공통된 규정들을 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.

용도지역·지구 안에서 허용되는 용도인지의 여부: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

예를 들어 중심상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가능합니다.

주차대수: 「주차장법」

일반적으로 건축물을 건축하기 위해서는 주차장을 확보해야 하는데, 그 기준은 「주차장법」을 기준으로 자치조례로 규정하고 있죠. 학생용 기숙사는 시설면적 400㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 하고 숙박시설은 200㎡당 1대의 주차공간을 확보해야 합니다(「주차장법 시행령」 [별표1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준). 따라서 용도변경을 하기 위해서는 주차공간 확보요건이 충족되었는지도 확인해야 합니다.

예를 들어 600㎡인 학생용 기숙사의 경우 기존에 2대의 주차공간을 확보하여 사용하였다면, 숙박시설(다중생활시설인 고시원)로 용도변경하기 위해서는 주차대수가 3대(600㎡/200㎡=3대)여야 하죠. 그러니 1대의 주차공간을 추가로 확보하지 못하면 용도변경이 불가능합니다.

1. 국토계획법에 의해 용도변경이 불가한 경우 Ⓒ이재인

(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 [별표8] 중심상업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 참조)

2. 용도변경과 주차장 확보 Ⓒ이재인 (「주차장법 시행령」 [별표1] 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준 참조)

정화조: 「하수도법」, 환경부 고시, 「건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법」 [별표1] 건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정기준

정화조용량 산정기준은 「하수도법」으로 규정하고 있으며, 「건축법」 상의 용도분류 체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정됩니다. 따라서 용도변경 시에 정화조 용량이 적합한지 여부를 확인하여야 합니다.

건축물 하중기준: 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제7조 제2항, 국토부 고시,「건축물 하중기준」

등분포적재하중(건축물 하중기준[별표1]) 중 사무실과 집회 및 유흥장 부분

건축물 용도변경은 건축물 전체뿐 아니라 일부도 가능합니다. 예를 들어 제2종 근린생활시설 사무소(500㎡ 미만)를 일반 음식점으로 용도변경할 경우는 같은 제2종 근생상호간의 용도변경은 건축물대장 기재내용의 변경 신청만 하면 됩니다. 이때 고려해야 할 부분 중 하나는 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중입니다. 사무실은 250㎏/㎡~500㎏/㎡으로 하중(등분포 적재하중)을 견딜 수 있도록 설계되어야 하는 반면, 일반음식점의 경우 식당은 500㎏/㎡, 주방은 700㎏/㎡의 힘을 받을 수 있도록 설계가 되어야 하기 때문에 구조적으로 보강을 하지 않았다면 건축물대장 기재내용의 변경을 신청할 수가 없습니다.

숨어있는 건축법

학교환경위생 정화구역 Ⓒ이재인

건축물을 건축하기 위한 법은 아니지만 건축에 관계되는 법들이 있습니다. 이들 숨어 있는 건축법들은 용도에 따라 건축행위에 개입을 하죠.
예를 들어 「학교보건법」은 학교의 보건관리와 환경위생 정화에 필요한 사항을 규정한 법이지만, 목적 달성을 위하여 건축에 개입을 하고 있습니다. 「학교보건법」은 학교나 학교설립 예정지의 정문으로부터 직선거리 200m이내에 학교환경위생 정화구역을 지정하고 금지행위를 건축물 용도별로 규정하고 있습니다. 따라서 정화구역 내에 건축된 경우라면, 용도변경이 「학교보건법」에서 규정하고 있는 금지 용도인지도 검토되어야 합니다.

03. 용도변경은 신축에 준하는 건축행위

「건축법」은 ‘건축물 용도분류’ 외에 용도변경을 위한 ‘9가지 시설군 분류’를 통해 용도변경 기준을 마련하고 있습니다. 건축물 용도분류와 다른 분류체계를 규정하고 있는 이유는, 시설군 분류가 개념적으로 위험도를 기준으로 하기 때문이라고 설명되어 있습니다. 그런데 여기서의 위험이라는 것이 물리적 위험요소인지, 환경적 위험요소인지, 혹은 사람들의 대피와 관련된 것인지 등에 관해 구체적으로 명시되어 있지 않다는 점은 다소 아쉽습니다. 

일반적으로 용도변경은 건축물의 물리적인 상태를 바꾸지 않으니까 용도의 명칭만 바꾸면 되겠지 하는 간단한 일처럼 보일 수 있습니다. 때문에 과거에는 모든 용도변경이 신고 대상으로 규정된 적도 있었습니다.

건축법은 건축안전을 목적으로 하며(※건축법의 개념과 범위 참조), 그에 따라 위험한 행위로서의 ‘건축’(※건축: 5가지 건축행위인 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 참조)을 통제하고 있습니다. 가장 대표적인 건축행위인 ‘신축’은 대지 위에 물리적인 건축물을 새로이 짓는 차원을 넘어서 새로운 용도가 탄생된다는 개념을 가지고 있습니다(※건축 중 신축 참조). 따라서 용도를 바꾸는 것은 개념상 신축과 같은 정도의 건축행위라는 점을 기억해야 할 것입니다.

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.