공동주택의 일조권 규정은 원칙적으로 일조 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 충족해야 하며, 동시에 채광창과 인동간격 규정을 중복하여 충족시켜야 하는 구조를 지니고 있습니다. 다만, 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 경우에는 일조권(채광창 및 인동간격) 규정을 적용하지 않는데, 이는 도심공동화(Doughnut Phenomenon) 방지를 위한 「건축법」의 배려차원으로 이해 할 수 있습니다.

조금 더 설명하자면, 일반상업지역이나 중심상업지역은 보통 도심에 중심업무지구(CBD, CentralBusiness District)로서, 도시계획상의 밀도(건폐율 및 용적률)가 높게 정해져있어 업무용 건축물들이 건축됩니다. 결국 낮에는 사람들이 붐비다가 업무시간 이후에는 텅 비게 되는 인구공동화현상(人 口 空 洞 化 現 象)이 발생합니다. 도시계획차원에서 보자면, 토지의 효율성이 떨어지는 것입니다.

따라서 토지의 효율성을 높이기 위해서는 주거용 건축물의 건축을 유도하여 24시간 도시를 활용하는 것이 좋습니다. 하지만 공동주택의 경우 일조권 규정 때문에 업무용 건축물만큼의 밀도(건폐율 및 용적률)로 건축할 수 없게 되어 실무적으로 사업성이 떨어지므로, 일반상업지역이나 중심상업지역에 공동주택의 건축을 꺼릴 수밖에 없습니다. 때문에 공동주택의 일조권 규정을 배제하여 공동주택 건축을 유도하려는 취지입니다.

공동주택이 아닌 건축물은 일반적으로 북측 인접대지 경계선에서 절대높이(9m) 및 건축물의 높이기준에 따라 정북방향으로 일정거리를 띄워야 하지만, 공동주택은 채광창이 있는 벽면의 직각 방향으로 적용을 받는다는 적용기준의 차이가 있습니다. 공동주택은 채광(採 光) 등의 확보를 위하여 ① 인접대지 경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우(일반적으로 ‘채광창’이라 부름)와, ② 하나의 대지에 두 동(棟) 이상을 건축하는 경우(일반적으로 ‘인동간격’이라 부름)에는 대통령령으로 정하는 높이 이하로 해야 합니다(「건축법」 제61조 제2항).

(좌)아파트 단지 전경 <출처: pixabay.com>

(우) 아파트 단지 <출처: Wikimedia Commons>

일조권 규정 개요 Ⓒ이재인

공동주택 외의 건축물(왼쪽)과 공동주택(오른쪽)의 일조권 적용기준 비교 Ⓒ이재인

01. 채광창 기준

공동주택(기숙사 제외, 공동주택의 분류체계는 ※상대적 용도분류체계의 주택 참조)의 각 부분 높이는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 해야 합니다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제1호).

공동주택 중 다세대주택은 아파트나 연립주택에 비해 규모가 작으므로 예외적으로 「건축법」 상의 채광창 기준을 적용하지 않고, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접대지 경계선까지 1m 이상만 띄우면 됩니다. 그러나 만약 건축물이 건축되는 지역의 자치조례(건축조례)가 이격거리를 1m 이상 띄우도록 규정하고 있다면 건축조례를 따라 이격해야 합니다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 단서조항).

지역에 따른 공동주택의 채광창 적용기준 Ⓒ이재인

다세대주택의 채광창 적용기준 Ⓒ이재인

02. 인동(隣棟)간격 기준

공동주택이 같은 대지에서 1. 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주 보고 있는 경우나, 2. 한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주 보고 있는 경우, 일조 확보를 위하여 건축물 각 부분 사이를 규정에 의한 거리 이상으로 띄워 건축하도록 5가지 기준을 마련하고 있습니다.

다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬 至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 건축한다면 「건축법」에서 규정하는 인동간격 기준을 적용하지 않아도 됩니다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제2호).

인동간격 적용기준 개념 Ⓒ이재인

채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각 방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄워서 건축해야 합니다.

채광창 벽면 상호 간의 인동간격 기준(일반 공동주택과 도시형 생활주택) Ⓒ이재인

서로 마주 보는 공동주택 중 남쪽 방향(마주 보는 두 동의 축이 남동에서 남서 방향인 경우만 해당)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부)의 방향이 남쪽을 향하는 경우는 다음과 같습니다. 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택은 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상, 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택은 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다.


예를 들어, 북쪽에 층고(層 高) 3m인 20층 공동주택이 위치해 있고, 그 남쪽 방향에 동일한 층고의 15층 공동주택이 위치한 경우 인동간격을 계산해 보면 다음과 같습니다.

① 0.4 × 높은 건축물 높이(60m) = 24m
② 0.5 × 낮은 건축물 높이(45m) = 22.5m

이므로 인동간격은 둘 중 큰 값인 24m 이상으로 해야 합니다.

높이가 서로 다른 공동주택의 인동간격 기준 Ⓒ이재인

높이가 서로 다른 공동주택의 인동간격 사례 Ⓒ이재인

동일 조건의 도시형 생활주택의 경우 인동간격을 계산해 보면 다음과 같습니다.

① 0.2 × 높은 건축물 높이(60m) = 12m
② 0.25 × 낮은 건축물 높이(45m) = 11.25m

이므로 인동간격은 둘 중 큰 값인 12m 이상으로 해야 합니다.

높이가 서로 다른 도시형 생활주택의 인동간격 사례 Ⓒ이재인

공동주택과 부대·복리시설이 마주 보는 경우의 인동간격 기준 Ⓒ이재인

공동주택과 부대시설 또는 복리시설(福 利 施 設)이 서로 마주 보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상을 띄워서 건축해야 합니다. 채광창(창 넓이가 0.5㎡ 이상인 창)이 없는 벽면과 측벽이 마주 보는 경우에는 8m 이상을 띄워서 건축해야 합니다.

측벽과 측벽이 마주 보는 경우(마주 보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 않은 바닥면적 3㎡ 이하의 발코니(출입을 위한 개구부 포함)가 설치되는 경우를 포함)에는 4m 이상을 띄워서 건축해야 합니다.

채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주하는 경우의 인동간격 기준 Ⓒ이재인

측벽을 마주 보는 경우의 인동간격 기준 Ⓒ이재인

03. 공동주택단지 안에 도로가 있는 경우의 인동간격 적용기준

주택단지에 두 동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 서로 마주 보는 경우에는 인동간격 기준 가부터 다까지의 규정을 적용하지 않되, 해당 도로의 중심선을 인접대지 경계선으로 보아 채광창 기준을 적용합니다(「건축법 시행령」 제86조 제3항 제3호).

단지 내에 도로가 있는 경우의 인동간격 기준 Ⓒ이재인

04. 인접대지가 공지 등에 접한 경우의 일조권 적용기준

건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 ① 공원, ② 면적이 작은 대지, ③건축이 허용되지 않는 공지와 같은 부지가 있는 경우에는 공동주택 외의 건축물일 경우 그 반대편의 대지경계선(공동주택의 경우는 인접대지 경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접대지 경계선으로 합니다.

공지 등에 접한 경우의 일조권 적용기준 Ⓒ이재인

05. 공동주택의 이격거리 규정

공동주택에서 건축물 상호간 혹은 인접대지 경계선에서 띄어야 하는 기준에 관한 규정은 크게 ① 일조권 규정 및 ② 대지 안의 공지(※대지 안의 공지와 통로 참조) 규정이 있으며, 건축하려는 지역에 따라 다소 차이가 있습니다. 일반적으로 공동주택은 주거지역에서 건축되는 경우가 많으므로 간략하게 살펴보면 다음과 같습니다.

주거지역에서 건축하는 공동주택의 이격거리 규정 Ⓒ이재인

공동주택의 일조권 적용 높이제한 사례 Ⓒ이재인

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.