건축물은 시간이 흐를수록 노후화됩니다. 과거에는 노후화된 건축물들의 대규모 리뉴얼(재건축 및 리모델링) 사업을 시행했으나, 최근 도시 건축물의 노후도가 급속히 증가하고 있음에도 인구 정체, 부동산 가격 상승 기대감의 약화 등으로 리뉴얼 사업은 부진한 상황입니다. 이러한 문제를 해소하기 위한 방안 중 하나가 개별 소규모 건축물 단위의 리뉴얼 활성화 정책인 ‘결합건축’입니다.
결합건축이란 개별 필지단위로 용적률을 적용하던 기존의 법 적용 방식에서 벗어나, 공동으로 개발할 필지 상호 간의 용적률을 결합(합산)하여 필지 소유자 상호 간에 필요한 만큼 용적률을 거래하여 이용하자는 것으로, 소규모 노후 건축물의 리뉴얼을 유도하고, 나아가 토지를 효율적이고 합리적으로 사용할 수 있도록 하는 제도입니다.
(좌) 오른쪽 4층 건축물 대지의 공중권(air rights)을 활용한 고층 건축물(미국 맨해튼) <출처: (CC BY-SA) Beyond My Ken @Wikimedia Commons>
(우) 양옆 대지의 공중권을 활용한 고층 건축물(미국 뉴욕) <출처: (CC BY-SA) B137 @Wikimedia Commons>
(우) 공중권의 개념 Ⓒ이재인
거래를 통한 용적률 결합의 개념은 미국의 공중권(air rights)에서 그 유례를 찾을 수 있습니다. 미국은 1900년대 초부터 이 제도를 시행 중에 있으며, 맨해튼에 있는 트럼프 월드 타워의 경우 인접 부지의 미사용 용적률을 매입해 2층을 더한 72층으로 건축했습니다.
일본도 1960년대부터 총합설계제도(總合設計制度)나 연담건축물설계제도(連担建築物設計制度) 등, 건축 규제의 단위를 개별 필지가 아닌 공동, 대규모 필지 단위로 결합하여 규제함으로써 토지를 합리적으로 이용하는 제도를 운용하고 있습니다.
용적률 거래는 개념적으로 「민법」상의 전통적인 토지 소유권 개념에 위배됩니다.
전통적인 토지 소유권의 개념 Ⓒ이재인
전통적인 토지 소유권 개념은 토지의 소유권이 지상, 지하, 지표의 한 덩어리로 규정되어 있어, 토지를 매매하는 것은 지상, 지표, 지하를 하나의 단위로 매매한다는 것을 의미합니다. 그러나 용적률 거래는 토지의 지상 부분만을 거래하는 것이므로 우선 토지의 소유권, 좀 더 명확하게는 토지 거래의 단위를 세분할 필요가 있습니다. 따라서 1984년 「민법」에 구분지상권 조항을 신설하게 되었습니다.
구분지상권이란 건물 및 기타 공작물을 소유하기 위해 타인 토지의 지상이나 지하 공간에 범위를 정해 사용하는 지상권의 일종으로(「민법」 제289조의, 도시의 과밀화와 지가 상승 등으로 인해 토지의 입체적 이용의 필요성이 증대됨에 따라 수용된 조항입니다.
토지 매매의 단위를 구분한 개념 Ⓒ이재인
예를 들어 토지의 소유자A가 지하 부분만 개발하여 이용하고 지상 부분은 개발할 의사가 없다고 가정해봅시다. 이 경우 지상 부분을 좀 더 개발하기를 원하는 토지 소유자B에게 지상 부분의 토지 소유권을 팔 수 있다면? 국토 차원에서 토지 이용의 효율성을 도모할 수 있다는 답이 나옵니다.
따라서 「민법」은 토지 소유권을 하나의 덩어리로 인식하는 대신 지상(공중권), 지표(지중권), 지하(지하권)로 구분하고, 이들을 각각 매매의 단위로 하는 구분지상권을 도입한 것입니다.
건축에 있어서 전통적인 토지 소유권 개념의 문제가 불거진 때는 도시철도의 개발 초기였습니다. 도시철도가 개인 소유의 토지를 지나갈 경우 지상 부분은 개발할 필요가 없지만 전통적인 토지 소유권의 개념에서는 개인 소유의 토지를 모두 사야 한다는 결론에 도달합니다.
지하도로 연결된 건축물 Ⓒ이재인
이 경우 공사비가 감당할 수 없는 수준에 이르며, 나아가 토지를 매입한다고 해도 지하 부분만 개발할 필요가 있으므로 토지를 효율적으로 이용할 수도 없습니다. 따라서 1995년 「도시철도법」에 ‘구분지상권’을 도입하고, 토지 소유에 대한 매매액을 규정했습니다(「도시철도법 시행령」 [별표1] 입체이용저해율의 산정기준).
때문에 이전에 건축된 도시철도의 경우 기존 대형건축물의 지하와 연결이 되지 않아 지하철 역사를 나와서 다시 건축물의 지하로 들어가야 하는 이용상의 불편이 있었지만, 최근에는 지하철 역사의 지하 부분과 건축물의 지하부분을 직접 연결해 건축하는 것이 가능해진 것입니다.
1984년 「민법」에 도입된 구분지상권의 개념은, 건축에 있어 공공건축물에 한하여 소극적으로 도입 시행되고 있었습니다. 그러던 중 도시에서 30년이상 된 노후 건축물이 증가하는 반면, 경제·사회적 이유 등으로 대규모 재개발 사업은 부진한 상태에서, 소규모 개별 필지 단위의 재건축 또한 현실적으로 어려운 면이 있었습니다. 입지여건, 사업성 등이 고려되지 않은 획일적인 용적률 기준이 제약요인으로 작용했기 때문입니다. 따라서 개별 건축물 리뉴얼 활성화를 위한 결합건축제도를 2016년 「건축법」에 도입했습니다.
지하도로 연결된 건축물 Ⓒ이재인
결합건축 대상 지역
상업지역, 역세권 등 효율적인 개발이 필요한 지역, 대규모 재개발 사업이 중단된 지역 중 기반시설계획이 수립된 지역 등 허가권자(지자체장)가 인정하는 지역에서만 결합건축을 할 수 있습니다.
결합건축 결합 한도
특정 대지로 과도하게 용적률이 집중되지 않도록 기존 용적률 대비 일정 규모(20%)를 초과하는 결합은 건축위원회 및 도시계획위원회의 공동심의를 통해 허용할 수 있습니다.
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.