최근 인천, 서울 화곡동, 동탄 등 전국적으로 대규모 전세사기 피해가 확산되고 있습니다. 이번에 발생한 전세사기는 주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 집의 실제 매매가의 80%를 넘는 깡통주택을 수십개에서부터 많게는 수천 개 사들여 수많은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않아 발생하였죠. 깡통주택은 전세로 들어가는 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높으므로 예방하는 것이 가장 중요한데요. 오늘은 마이다스캐드와 전세 사기를 예방하는 방법에 대해 알아보려고 합니다.
<인천 전세사기 ‘건축왕’이 건축한 주택>
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<전세 사기 경고문이 붙은 모습>
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<아파트 현관문에 부착된 전세사기 수사 대상을 알리는 안내문>
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전세 사기 피해 유형은 다양하며, 제일 많은 피해가 발생한 요인으로는 깡통전세가 있습니다.
깡통전세는 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하고 있으며, 집주인이 전세 보증금을 매매가와 비슷한 가격으로 부풀려 집을 처분해도 전세금을 세입자에게 돌려주기 어려운 주택을 말하는데요. 소액 자금으로 주택을 구매하고 전세 계약을 맺은 뒤, 이때 받은 보증금으로 다른 주택을 사들이는 방식으로 수백 채의 주택을 소유하는 '무자본 갭투자'의 여파로 인해 현재 부동산 가격이 하락한 시점에 깡통 전세로 인한 전세 사기가 다수 발생했습니다.
또한 하나의 주택을 두고 임대인과 임차인이 서로 다른 내용의 임대차 계약을 맺는 이중계약으로 인한 전세 사기 피해 사례도 있습니다. 집주인과 월세 계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세 계약을 하기도 하며, 집주인에게 월세 계약을 했다고 거짓말을 한 뒤, 대리인이 새로운 세입자와 전세 계약을 맺을 때 발생하죠. 이 외에 신탁 회사가 소유한 등기 매물을 집주인이 임대차계약을 맺어 전세금을 가로채는 사례도 있으며, 하나의 등기 매물을 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 전세금을 가로채는 사례 등 전세사기는 다양한 형태로 발생합니다.
<주택 시세를 확인할 수 있는 부동산>
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<온라인으로 주택 시세를 확인할 수 있는 국토교통부 실거래가 공개시스템>
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<임차인과 임대인의 권리를 모두 보장하는 주택임대차표준계약서>
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전세 사기를 예방하기 위해서는 전세 계약 전에 필수로 확인하셔야 할 사항들이 몇 가지 있습니다. 우선 깡통주택을 피하기 위해서는 전세 계약을 맺을 집의 시세를 파악하셔야 하는데요. 인근 부동산을 방문하여 공인중개사를 통해 확인하는 방법도 있으며, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 온라인으로도 집값 시세를 확인하실 수 있습니다. 만약 전세 보증금이 2억원인데 집값 시세가 2억 2천만원이라면 전세보증금과 매매가가 비슷하므로 이런 주택은 피하시길 권장드립니다.
그리고 전세 계약을 할 때는 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있는 주택임대차표준계약서를 사용하셔야 하며, 추가적으로 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모, 임대인의 세금 체납여부 확인, 선순위 보증금, 확정일자 부여 현황, 임대인 본인 또는 대리인의 신분, 공인중개사 정상 영업 여부를 확인하셔야 합니다.
전세 계약 후에는 주민센터를 방문하거나 온라인으로 법적 의무인 임대차 신고, 전입신고를 필수로 해주시고, 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해주는 전세보증금 반환보증을 가입해두시는 것이 좋습니다.
<국회 본회의를 통과한 전세 사기 특별법>
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<전세사기특별법 개정을 요구하는 피켓>
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전세사기로 인한 피해가 지속적으로 발생하자 정부는 피해자 지원을 위한 전세 사기 특별법을 발의하였고, 국회 본회의를 통과하여 2년간 한시적으로 운영됩니다.
전세사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 판단하여 전세사기 피해자로 인정될 경우 우선매수권 등의 특례를 부여하고, 희망 시 LH에서 우선매수권을 양도받아 해당 임차주택을 매입한 후 공공주택으로 제공하는 한편, 긴급복지 또는 신용대출 지원을 받을 수 있는데요.
특별법 지원대상으로 선정되기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인, 임차주택에 대한 경•공매 진행, 면적•보증금 등을 고려한 서민 임차주택, 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우, 다수의 피해자가 발생할 우려, 보증금의 상당액이 미 반환될 우려가 있는 경우 이렇게 총 6가지 요건을 모두 충족해야 하죠.
그러나 현재 전세사기 특별법 시행이 100일이 지난 지금, 특별법이 정한 피해자 요건의 문턱이 너무 높고, 불법 건축물이거나 신탁 사기를 당해 지원 사각지대에 놓인 사례 등이 발생하여 정작 특별법 적용을 받지 못한 피해자들이 다수 속출하고 있어 법 개정을 통한 추가 지원 대책이 필요한 상황입니다.
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그동안 전세 사기로 인해 세입자가 떼인 보증금은 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히 전세 사기 피해자 대부분이 부동산 거래 경험이 적은 20~30대 사회 초년생, 신혼부부인 경우가 많아 국민들의 공분을 샀는데요. 전세 사기 피해가 발생하지 않고, 편안한 거주공간을 마련하기 위해서 전세 계약 전 확인사항들을 꼼꼼히 체크하여 주시고, 또한 빠른 시일 내에 피해자들이 보호받을 수 있도록 실효성 있게 전세 특별법이 제정되기를 비라며 건축 또는 캐드 관련 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 마이다스캐드로 문의해 주시기 바랍니다.
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