건축물의 층수는 건축허가나 건축안전 등 건축법 적용에 있어 광범위하게 관여하는 기준입니다. 사전적으로 층수란 지상이나 지하를 막론하고 슬래브의 켜의 수를 의미하지만, 「건축법」에서 층수는 지하층을 제외하고 지상 건축물의 층(구조 바닥, slab) 개수만을 말합니다.
즉, 지상에 슬라브가 하나이면 1층 건축물 혹은 단층 건축물이며, 슬래브가 2개이면 2층입니다. 그런데, 층수의 표현 방식은 나라마다 다를 뿐 아니라 사회적으로 통용되는 표현방식이 「건축법」 취지에 부합하지 않는 경우가 있습니다.
건축물의 층수 : 왼쪽은 1층, 오른쪽은 2층
예를 들어 우리나라의 경우는 지표면 층부터 1층으로 부르는 반면, 우리나라에서 1층이라고 부르는 지표층을 ‘0’층 또는 ‘G(ground)’층이라고 하고, 우리나라에서 2층이라고 부르는 지표층 위층부터 1층이라고 부르는 나라도 있습니다. 또한 「건축법」에는 존재하지 않지만 사회에서 바닥 슬래브 일부가 오픈되어 있고, 층고는 다소 낮게 되어 있는 층을 중층(中層)이라고 부르고 층수에서 제외하기도 합니다.
이렇듯 층수 표현과 관련하여 여러 가지 표현을 달리하고 있을 뿐만 아니라 층수가 모호한 건축물들이 생겨나게 되었습니다. 그래서 「건축법」에서는 층수 산정 기준을 별도로 마련하게 되었습니다.
중층: 특히 왼쪽은 중2층이라고 부른다.
「건축법」에서는 건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등에 대해 사람들이 거주성이 떨어지는 방이므로 면적이나 높이 산정에서 여러 가지 예외적 조항을 마련하고 있습니다(※바닥면적 산정의 예외 및 건축물의 높이 참조). 층수 산정에 있어서도 마찬가지로 승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분에 대해 예외 조항을 두고 있습니다.
옥상 부분으로 수평투영면적 합계가 해당 건축물 건축면적의 1/8(「주택법」 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85㎡ 이하인 경우에 는 1/6) 이하인 것은 건축물의 층수에 산입하지 아니합니다.
내부가 하나의 층으로 되어 층수 구분이 모호한 자동차 보관 빌딩
1. 외부 <출처: (CC BY) High Contrast@Wikimedia Commons>
2. 내부 <출처: (CC BY) DooMMeeR@Wikimedia Commons>
건축물의 옥상에 설치되는 옥탑 등 층수 제외 기준
옥탑 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우 옥탑을 층수에 산입
옥탑 등의 옥상 부분이 층수에서 제외되는 것은 당연한 규정처럼 보일지 모릅니다. 그러나 이 규정을 역으로 해석해 보면 옥탑 면적이 건축면적 기준을 초과한다면 층수로 산정된다는 것을 의미합니다. 규모가 큰 건축물인 경우는 옥탑 등의 면적이 별문제가 없을지 모르겠지만 소규모 근린생활시설의 경우는 옥탑 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 근린생활시설로 사용하는 부분이 3개 층이라 하더라도 이 건축물은 「건축법」 상 4층이라고 봅니다.
층수는 지표면을 기준한 구조체 바닥의 수입니다. 그러나 다양한 형태의 건축물이 등장하다 보니 층의 구분이 모호한 건축물이 생겨나기 시작했고, 이러한 건축물들의 층수 산정법을 명확히 할 필요성이 대두되었습니다. 따라서 「건축법」에서는 층의 구분이 명확하지 않은 건축물에 대해서는 그 건축물의 높이 4M마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 40m 높이의 기계식 주차장을 만드는 경우를 상정해 보면, 주차 빌딩의 경우 중간에 층의 구분이 없고 바닥과 천장이 하나로 되어 있습니다. 이 경우의 주차타워는 1층일까? 1층이 아니라면 몇 층으로 보아야 할까? 원칙적인 층수의 개념을 대입한다면 1층입니다. 그러나 일반 건축물이 1개의 층을 3~4m로 한다는 점을 감안한다면 40m는 터무니없이 높습니다.
따라서 「건축법」에서는 이렇게 구분이 모호한 경우는 4m마다 1개의 층으로 본다고 규정하고 있으므로 이 기계식 주차장은 10층으로 판단해야 할 것입니다.
층 구분이 명확하지 않은 기계식 주차장의 층수 산정 사례
층의 구분이 명확하지 않은 것은 주차 빌딩의 경우처럼 슬래브가 하나인 통 층으로 되어 있어 층을 구분할 수 없는 경우가 있습니다. 또한 일반적으로 중층이라고 표현하는 것처럼 건축물 내부에 중층들이 계획되어 있어 부분에 따라 층수가 다른 경우도 있습니다. 이렇게 건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다.
건축물이 부분에 따라 층수가 다른 경우 : 이 경우는 가장 많은 층수로 보아 4층 건축물
건축법에는 ‘OO층’이라고 표현하는 층수 규정 외에 ‘개 층’으로 규정하고 있는 경우가 있습니다. 층수는 지상층의 층의 개수인 반면, 개 층은 지상과 지하를 막론하고 건축물 총 층의 개수를 의미합니다.
「건축법 시행령」 상'개 층'의 사용
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법조항 |
내용 |
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제19조(공사감리) 제3항 제1호 다목 |
지상 5개 층마다 상부 슬래브배근을 완료한 경우. 다만, 철골조 구조의 건축물의 경우에는 지상 3개 층마다 또는 높이 20m마다 주요구조부의 조립을 완료한 경우로 한다. |
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제19조(공사감리) 제5항 제2호 |
연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천㎡ 이상인 건축공사 |
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제34조(직통계단의 설치)제3항 |
초고층 건축물에는 피난층 또는 지상으로 통하는 직통 계단과 직접 연결되는 피난안전구역(건축물의 피난·안전을 위하여 건축물 중간층에 설치하는 대피공간을 말한다)을 지상층으로부터 최대 30개 층마다 1개소 이상 설치하여야 한다. |
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[별표1] 용도별 건축물의 종류 |
• 다구주택: 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. • 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 • 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 • 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) |
건축 제한은 건축물의 용도 기준(「건축법 시행령」 [별표1])과 건축규모 기준(면적, 건축물의 높이, 층수)으로 법 적용을 달리합니다. 따라서 이들 규정들은 건축법의 이해를 위한 가장 밑바탕이 되는 공통 규정이며, 「건축법」 적용 대상이 되는 모든 건축물에 적용됩니다. 공통 규정 중 건축규모 기준은 「건축법 시행령」 제119조에 모두 규정되어 있습니다.
연속된 5개 층
「건축법」의 공통 규정
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.