바닥면적 산정의 예외 2탄! 오늘은 외단열공법으로 건축된 건축물, 장애인 등을 위한 편의시설에 대한 바닥면적 산정 인센티브, 건축 관계법 등의 개정으로 「건축법」에 적합하지 않게 된 경우의 바닥면적 , 포치에 관해서 알아볼게요!
건축물에 설치하는 단열재는 실내 쪽, 벽체 사이, 벽체 바깥쪽에 설치하는 방식이 있습니다. 가장 일반적인 것은 벽체 사이에 설치하는 것이지만, 미관이나 단열성능 건축재료 등의 다양한 이유에 의해 단열재의 위치를 결정합니다. 이 중 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물 경우는 전체 벽(외부 마감벽 및 내부벽) 중 내측 내력벽의 중심선을 기준으로 산정한 면적을 바닥면적으로 합니다.
외단열공법으로 건축할 경우 내측 내력벽 두께의 중심선으로 바닥면적 산정
건물 외관에 적용한 EPS 절연 보드 <출처: (CC BY-SA) Cjp24@ Wikimedia Commons>
공공건물 및 공중 이용시설에 설치하는 장애인용 승강기 등 바닥면적 제외
「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 (이하, 약칭 ‘장애인등편의법’)은 ‘장애인등’이 일상생활에서 안전하고 편리하게 시설과 설비를 이용하고 정보에 접근할 수 있도록 하는 접근권을 보장하기 위해 제정된 법률입니다.
따라서 ‘장애인등편의법’에서는 장애인등이 시설물에 접근하기 용이하게 하는 시설들을 규정하고 있으며, 이를 ‘편의시설’이라고 부릅니다.‘편의시설’을 설치해야 하는 의무 대상은 ①공원, ②공공건물 및 공중이용시설, ③공동주택, ④통신시설입니다. 이 중 ‘공공건물 및 공중이용시설’에 설치해야 하는 편의시설 17가지 중 바닥면적에 관여하는 ‘장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트, 경사로 또는 승강장’은 바닥면적에 산입하지 않습니다.
장애인용 승강기 바닥면적 산정 기준
건축 관계법 등은 기술의 발전이나 사회의 요구와 변화에 따라 이를 법에서 수용하면서 바뀝니다. 때문에 법 개정 이전에는 법에 적합하게 건축되었으나 건축 관계법이 바뀌면서 「건축법」에 적합하지 않게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황을 「건축법」에서는 3가지의 경우로 수렴하여 바닥면적 산정의 제외 기준으로 제시하고 있습니다.
‘안전시설등(옥외 피난계단)’의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우
건축 위험의 제1요소는 화재와 대피입니다. 특히 불특정 다수가 이용하는 영업시설 중 화재 등 재난 발생 시 생명·신체·재산 상의 피해가 발생할 우려가 높은 ‘다중이용업’의 경우는 일반건 축물에 비하여 좀 더 강화된 ‘안전시설등’의 설치가 요구된다는 사회 전반의 공감대를 수용하여 「다중이 용업소의 안전관리에 관한 특별법」(약칭: 다중이용업소법)이 2006.3.24.에 제정(시행 2007.3.25.)되었습니다.
다중이용업소법은 화재 등 재난 시 인명 피해를 줄이도록 ‘안전시설등’의 설치를 규정하고 있습니다. 이에 따라 기존 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당)의 비상구에 연결하여 설치한 폭 1.5m 이하의 옥외 피난계단으로 인해 용적률(「건축법」 제56조)에 적합하지 않게 된 경우는 바닥면적에 산입하지 않습니다.
다중이용업소에 옥외 피난계단을 설치하도록 하는 규정은 주 출입구 쪽에 화재가 발생할 경우 그 반대편 비상구 쪽으로 원활한 대피가 이루어질 수 있도록 하여 인명 피해를 최소화하기 위해서입니다.
더 상세히 예를 통해 설명해드리면, 법에서 허용하는 최대 용적률이 100%인 대지에 용적률 100%로 건축하여 2004년 5월 29일에 사용승인을 받은 건축물이 있습니다. 이 건물을 산후조리원으로 용도변경을 하려고 할 경우 산후조리원은 다중이용업에 해당하므로 ‘다중이용업소법’ 규정에 따라 옥외 피난계단을 추가적으로 설치하여야 용도변경이 가능한데,
이 경우 바닥면적이 증가하여 용적률이 법적 최대 허용치를 초과하는 불법건축물이 됩니다. 그래서 「건축법」에서는 고의로 불법건축물을 건축한 것이 아니라 다중이용업소법이 제정되면서 이 법령에 부합하도록 추가로 건축하는 과정에서 발생할 수 있는 「건축법」 위반 상황을 면해주고자 하는 것입니다.
다중이용업소의 옥외 피난계단 바닥면적 제외 경우
동일한 상황의 건축물이더라도 ‘다중이용업소법’ 제정 이후에 이미 옥외 피난계단 설치를 알고 있는 상황이라면 옥외 피난계단은 바닥면적에 포함되며, 2004년 5월 29일 이전 건축물(다중이용업소)의 옥외 피난계단만 바닥면적 산정에서 제외됩니다.
옥외 피난계단의 바닥면적을 포함시켜도 법에서 허용하는 최대 용적률 범위 안에 포함되는 경우는 바닥면적에 포함됩니다. 예를 들어 최대 용적률이 100%인 대지에 용적률 80%로 건축한 기존 건물의 경우 옥외 피난계단 면적을 포함하여도 용적률이 100%를 넘지 않는다면 옥외 피난계단 면적은 바닥면적에 포함됩니다. 다중이용업소의 옥외 피난계단에 대한 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같습니다.
1) 2004년 5월 29일 이전에 사용승인을 받은 건축물일 것
2) 옥외 피난계단 설치로 용적률이 법정 최대 허용 범위를 초과하는 경우
이 두 조건을 모두 충족해야 바닥면적에서 제외됩니다.
영유아용 대피용 미끄럼대 등의 설치로 용적률에 적합하지 않게 된 경우 어린이집을 건축하려는 경우는 「영유아보육법」 제15조에 의한 설치기준(「영유아보육법 시행규칙」 [별표1])에 맞추어 건축하여야 합니다. 어린이들의 안전을 위하여 「영유아보육법」의 ‘어린이집의 설치기준’이 강화되어 기존 어린이집이더라도 기준에 맞추어 시설을 정비하여야 합니다.
이때 기존(2005년 1월 29일 이전)어린이집의 비상구에 연결하여 설치된 폭 2m 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단은 바닥면적에 포함하지 않습니다. 이 규정 역시 ‘다중이용업소의 옥외 피난계단 바닥면적 제외’와 같은 개념으로 이해하면 됩니다.
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어린이집이 2층과 3층인 경우 비상재해 대비시설 설치 기준
<「영유아보육법 시행규칙」 [별표1] 중> |
어린이집의 폭 2m 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같습니다.
3) 2005년 1월 29일 이전에 설치된 것일 것
4) 유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 설치로 용적률이 법정 최대 허용 범위를 초과하는 경우
이 두 조건을 모두 충족해야 바닥면적에서 제외된다.
어린이집의 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 바닥면적 제외 경우
소독설비를 갖추어야 하는 가축사육시설에서 설치하는 시설의 경우
가축전염병이 발생하거나 퍼지는 것을 막기 위하여 「가축전염병 예방법」에서는 소독설비의 설치 기준(「가축전염병 예방법」 [별표 1의2])을 규정하고 있습니다. 이 중 건축과 관계된 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정)에서 설치하는 소독설비 시설은 바닥면적에 산입하지 않습니다.
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소독설비를 갖추어야 하는 대상자
1. 가축사육시설(300㎡ 이하는 제외)을 갖추고 있는 가축의 소유자 등 2. 「축산물위생관리법」에 따른 도축장 및 집유장의 영업자 3. 「사료관리법」에 따른 사료제조업자 4. 「축산법」에 따른 가축시장·가축검정기관·종축장 등 가축이 모이는 시설, 부화장 또는 계란 집하장(集荷場)의 운영자 5. 가축분뇨를 주원료로 하는 비료제조업자 <「가축전염병 예방법」 제17조 제1항> |
가축사육시설에 설치하는 소독설비 시설의 바닥면적 제외 요건을 요약하면 다음과 같습니다.
5) 2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설일 것
즉, 가축사육시설에 설치하는 소독설비 시설은 2015년 4월 27일 전(2015년 4월 26일 까지 해당, ※[참고]건축법 이해를 위한 간단한 법률상식 중 5.법령용어의 기준범위 참고)에 건축되거나 설치된 것이면 모두 바닥면적에서 제외됩니다.
건축물 본체에서 돌출되어 부가적으로 설치된 지붕구조물로서 출입구나 현관용도로 사용되는 시설물(이하, 포치)의 바닥면적 산입여부에 관해서 「건축법」에서는 적극적으로 규정되어 있지는 않으나, 바닥면적의 산입은 원칙적으로 구획으로 둘러싸인 부분, 즉 실내공간의 바닥면적산정을 원칙으로 규정하고 있으므로 포치의 경우 원칙적으로 바닥면적 산입에서 제외한다고 해석하는 것이 타당할 것입니다.
그러나 포치부분을 셔터, 문, 울타리를 상설하는 등 적극적 혹은 소극적으로 막아 내부용도로 사용하는 경우에는 외부 출입공간으로만 해석할 수 없으므로 바닥면적에 산입되어야 한다고 보는 것이 타당할 것입니다.
포치는 건축계획에 따라 외부로 돌출할 수도 있고, 건축물 안으로 들어가 형성될 수도 있습니다. 또한 건축물 외부로 돌출될 경우 지붕구조물을 지지하는 기둥이나 벽이 형성될 수도 있고, 건축물 안으로 들어와서 포치가 형성되는 경우 그 깊이에 따라 면적 전체를 제외할 것인지 등은 건축기준적용의 투명성 및 형평성을 기하기 위해 기준마련이 요구됩니다.
포치의 바닥면적 산입 해석 사례1
포치의 바닥면적 산입 해석 사례2
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.