건축물의 건축은 일반적으로 설계자(건축사)가 설계한 도면을 기준으로 시공자가 대지에 구현해 나가는 과정입니다. 원칙적으로는 설계자가 계획한 도면 치수와 시공된 건축물은 정확하게 부합하여야 합니다. 그러나 도시계획에 의해 이루어진 신시가지가 아닌 경우는 지적과 현황의 차이가 있는 대지도 있고, 사람이 하는 일이다 보니 의도하지 않게 어느 정도의 차이는 발생할 수가 있습니다. 때문에 「건축법」에서는 허용오차(법 제26조 및 동법 시행규칙 제20조 [별표5])를 규정하고 계획과 시공 사이에서 발생할 수 있는 부득이한 수치적 차이 범위를 규정하여 계획과 시공 사이의 간극을 탄력적으로 수용하고 있습니다.

01. 건축 허용오차의 연혁

건축하려는 대지가 미관지구로서 조례로 3m의 건축선이 지정된 경우, 건축물은 건축지정선 밖으로 나갈 수 없습니다. 그러나 시공 상의 부득이한 오차를 인정하여 3% 이내인 9cm까지 돌출하는 것은 위법한 건축물로 간주하지 않아 승인을 받아 사용할 수 있습니다는 의미를 갖습니다.

건축선의 후퇴거리 허용오차 사례 ⓒ이재인

예를 들어 인접대지 경계선에서 50cm를 띄워서 건축계획 (건축허가)이 되어 있는 경사지붕 건축물의 경우 허용오차 3% 인정 규정을 적용한다면 시공 후 인접대지 경계선에서 48.5cm를 이격하여도 「건축법」 상으로는 인정을 받을 수 있다는 의미로 해석됩니다. 그러나 「민법」에서는 허용오차라는 것이 없습니다. 따라서 「건축법」 상으로는 적법한 건축물일지라도 「민법」 상 50cm 이격에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

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또 한 가지 살펴보아야 할 문제는 「민법」 상 인접 대지 경계선에서 떨어져야 하는 50cm의 기준이 건축물 외벽에서부터 인지 혹은 처마와 같은 돌출 부분에서부터 인지가 명확하지 않다는 점입니다. 그러나 대법원 판례에서는 “경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리”, 즉 처마를 기준으로 판단해야 합니다고 판시하고 있습니다. 그러므로 경사지붕의 경우는 처마에서 인접대지 경계선까지 최소한 50cm를 띄워서 건축해야 합니다는 점을 인지해서 건축해야 할 것입니다.

경사지붕 건축물 허가 시 이격거리(왼쪽)와 경사지붕 건축물 시공 후 이격거리(오른쪽). 오른쪽의 경우 「건축법」 상으로는 적법하지만 「민법」에서는 부적법하다. ⓒ이재인

인접건축물과의 거리 : 3% 이내

인접건축물과의 거리 규정 항목은 도입 당시 건축물의 인동간 거리 항목이었던 것을 1996.1.18. 현재와 같이 개정하였습니다. 인접건축물과 인동간 거리는 어떠한 차이가 있는 것일까? ‘인동간격’이란 용어는 대체로 공동주택 단지를 구성할 때 일조 확보를 위하여 주택 간에 일정 거리를 이격하도록 규정하는데, 이를 인동간격이라 부릅니다. 이는 동일 대지 내 여러 동의 건축물이 있습니다는 것을 상정하는 용어입니다. 반면, ‘인접건축물과의 거리’는 반드시 동일 대지 내의 건축물만을 의미하는 것은 아니며, 인접대지의 인근 기존 건축물과의 관계도 포함하는 확장된 개념이라 하겠습니다.

(왼) 인접건축물과의 거리 허용오차 : 동일 대지 (인동간격)

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(오) 인접건축물과의 거리 호용오차 : 인접대지 건축물

ⓒ이재인

건폐율 : 0.5% 이내 (건축면적 5㎡를 초과할 수 없다)

건축하려는 대지의 건폐율(Building-to-Land Ratio) [건축면적/대지면적 × 100] 최대허용치가 60%이고 계획시 60%로 건축허가를 받았을 경우, 허용오차 0.5%인 60.3%까지는 위법한 건축물이 아니므로 사용승인을 얻어 건축물을 사용할 수 있습니다. 건축물을 사용할 수 있는 것은 사용승인 절차를 통해 이루어지지만 건축물의 법적 지위는 건축물대장의 등재로 이루어지는데, 이때 등재는 법에서 규정한 60% 이상으로는 기재할 수 없습니다. 따라서 허용오차를 인정하여 실질적으로 60.3%로 건축되었다 하더라도 60%로 기재합니다.

허용오차 사례: 건폐율 0.5% 이내 ⓒ이재인

건폐율의 허용오차는 건축선의 후퇴거리, 인접대지 경계선과의 거리, 인접건축물과의 거리와 같이 선적인 관계를 지니는 것이 아니라 면적과의 관계있는 규정입니다. 그래서 건축물의 규모가 크면 클수록 그 비율만큼 허용되는 면적이 커질 수 있다는 의미입니다. 따라서 「건축법」에서는 허용오차의 비율과 함께 건축면적이 5㎡을 초과할 수 없도록 하고 있습니다.

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예를 들어 대지면적이 1,800㎡인 대지에 조례의 건폐율 최대허용치가 60%이고 계획 시 60%로 건축허가를 받았을 경우, 건축면적은 1,080㎡입니다. 건폐율 허용오차 규정에 의하면 시공 후 60.3%까지 가능하므로, 건폐율 60.3%는 건축면적이 1,085.4㎡까지 가능하다는 의미입니다. 즉 건축면적이 계획보다 5.4㎡ 초과할 수 있다는 계산입니다. 그런데 건축면적은 5㎡ 내로 허용오차를 제한하므로 건축면적 4.9㎡까지의 증가는 허용오차로 인정됩니다. 이를 역산하면 건폐율은 약 60.27%(1,084.9/1800×100)까지 허용된다는 의미입니다.

건폐율 허용오차(건축면적 5㎡ 내) 사례 ⓒ이재인

용적률: 1% 이내(연면적 30㎡를 초과할 수 없다)

용적률(Floor Area Ratio) [지상층 연면적/대지면적 × 100] 또한 건폐율과 동일한 개념으로 이해하면, 용적률 최대허용치가 600%이고 계획 시 600%로 건축허가를 받았을 경우, 허용오차 1%인 606%까지는 위법한 건축물이 아니므로 사용승인을 얻어 건축물을 사용할 수 있습니다. 건축물 대장의 등재 역시 법에서 규정한 범위를 초월해서는 등재 할 수 없으므로 600%로 기재되며, 용적률은 건축물 연면적과 관계하는 규정이므로 건폐율 허용오차 규정처럼 용적률 허용오차 1%와 함께 (지상층)연면적 30㎡를 초과할 수 없도록 하는 필요충분조건 규정을 마련하고 있습니다.

허용오차 사례: 용적률 1% 이내 ⓒ이재인

예를 들어 대지조건이 면적 500㎡인 대지에 용적률 최대허용치가 600%인 경우 계획 시 600%(지상층 연면적: 3,000㎡)로 건축허가를 받았다면, 시공 후 용적률 허용오차 1%인 606%(지상층 연면적: 3,030㎡)까지는 허용된다는 의미입니다. 이 때 용적률 606%는 지상층 연면적이 30㎡(500㎡×0.6%) 증가했다는 의미입니다. 그런데 법에서는 (지상층)연면적 30㎡를 초과할 수 없도록 규정하고 있으므로 606%에 해당하는 지상층 연면적 30㎡의 증가는 불법건축물이 되어 버립니다. 결국 29.9㎡까지 허용되는 것이므로, 이를 역산하면 허용되는 용적률은 606%가 아닌 605.98%(3,029.9/500×100)까지 입니다.

03. 건축물 관련 건축기준의 허용오차

건축물 관련 건축기준의 허용오차는 6가지 항목으로 구분하여 오차의 범위를 규정하고 있습니다.

건축물 높이: 2% 이내(1m를 초과할 수 없다)

건축허가 시 건축물의 높이가 10m인 경우 시공 후 20cm 증가하여 10.2m로 건축된 것은 적법한 건축물입니다. 그런데, 고층건축물의 경우는 저층건축물에 비하여 2%라는 허용오차는 실질적으로 매우 큰 치수입니다. 그래서 「건축법」에서는 허용 요율 2%와 함께 전체적인 높이 증가분이 1m 이내이어야 한다는 것을 동시에 충족하도록 규정하고 있습니다.

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예를 들어 높이가 120m인 건축물의 경우 높이 허용오차 요율을 적용한다면 2.4m 증가하여도 된다는 의미로, 이는 1개 층으로 사용하기에 충분한 높이에 해당합니다. 따라서 50m가 넘는 건축물들은 2% 허용오차를 적용 받을 수 없고, 최대 99cm까지의 높이 증가분만을 시공 후 허용오차로 인정받을 수 있습니다.

용적률 허용오차([지상층]연면적 30㎡ 내) 사례 ⓒ이재인

반자높이 : 2% 이내

반자높이는 시공 후 낮아진 경우와 높아진 경우로 사례를 들어보면, 일반적으로 거실은 반자높이가 2.1m 이상이어야 합니다. 그런데 시공 후 반자높이가 2.058m로 측정되었다면 2% 이내 허용오차 범위이므로 「건축법」 상 거실로 인정받을 수 있습니다. 그러나 시공과정에서 4.2cm보다 더 낮게 건축되었다면, 「건축법」 상 거실이 아니므로 사용검사(준공검사)를 받을 수 없는 불법 건축물이 됩니다.

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여기서 주목해야 할 것이 있습니다. 「건축법」에서 높이의 종류는 건축물 높이, 반자높이 외에 층고가 규정되어 있으나, 허용오차 규정 중 높이와 관련한 것은 건축물 (외부)높이와 (실내)반자높이 2가지로, 층고는 허용오차를 인정하고 있지 않다는 점입니다. 예를 들어, 「건축법」에서 다락(평지붕: 층고 1.5m 이하, 경사지붕: 층고 1.8m 이하)은 바닥면적(※바닥면적 참조)에서 제외를 해 주고 있습니다(※바닥면적 산정의 예외방법 참조).

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그런데 당초 계획 시 경사지붕에 다락의 평균 높이를 1.8m로 건축하여 바닥면적을 제외한 건축물인 경우, 시공 후 다락의 평균 높이가 1.836m로 3.6cm 높아졌다면 2% 이내의 허용오차 범위로 볼 수 있습니다.하지만 2%의 범위는 반자높이에 관한 허용 오차이지 층고에 관한 허용오차 기준이 아니므로 허용오차를 인정받을 수 없습니다. 뿐만 아니라 다락으로 사용한다고 하더라도 바닥면적에 산입해야 합니다.

바닥면적에 산입해야 하는 다락 층고 증가와 허용오차를 인정받을 수 있는 거실의 반자높이 감소 ⓒ이재인

기타 건축물 관련 건축기준의 허용오차를 요약하면 다음 그림과 같습니다.

건축물 관련 건축기준의 허용오차 ⓒ이재인

04. 허용오차를 벗어난 건축물의 사용

만일 건축 허용오차를 벗어나 건축이 되었다면 어떻게 되는 것일까요? 우선 벗어난 수치의 범위가 건축 관계법에서 수용 가능한가 여부를 따져보아야 합니다. 예를 들어 건축하려는 대지의 건폐율 최대허용치가 70%이고 계획 시 건폐율 60%로 건축허가를 받았습니다. 시공 후 건폐율이 61%라면 건폐율 허용오차 0.5%(60.3%)를 벗어난 범위이지만 대지의 건폐율 최대허용치인 70% 이내이므로 설계변경 절차(「건축법」 제16조)에 따라 허가(신고)를 다시 득하면 됩니다. 그러나 시공 후 71%로 건축되었다면 위법한 건축물이 됩니다.

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이러한 위반 건축물은 허가권자가 대지의 건폐율 최대허용치 70% 이내로 원상복구 하도록 시정명령과 벌금을 부과하게 되며, 건축주가 벌금 납부와 원상복구를 한다면 사용검사를 얻어 건축물을 사용할 수가 있습니다. 그러나 원상복구가 되지 않으면 지속적으로 벌금이 부과되고 불법 건축물로 남게 됩니다.

건축허용 오차를 벗어난 건축물의 사용승인 절차 ⓒ이재인

건축과정의 허용오차는 2가지 시각에서 바라볼 수 있습니다. 첫째는 시공 기술과 관련하여 어느 정도의 변위까지 인정할 것인가라는 건축안전 등의 측면에서 시공오차(construction Tolerances)와 둘째는 건축법에서 규정하고 있는 건폐율이나 용적률 등과 같은 여러 규정 치수와의 관계를 따져보는 위법성 여부 측면이 있습니다. 전자는 건축물의 구조나 재료 등에 따라 세분될 수 있으며, 시공 기술의 발달에 따라 달라질 수 있습니다.

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우리나라 「건축법」에서 규정하고 있는 허용오차는 1992년 제정 이후 23년간 별다른 변화 없이 유지해 오면서 후자를 목표하고 있습니다. 즉, ‘건축 허용오차’ 규정은 시공 상의 오차로 인해 위법한 건축물이 되지 않도록 하기 위한 행정절차상의 탄력성을 규정하는 것이지 「건축법」의 목적에 부합하는 건축안전을 위한 시공오차를 규정하고 있지는 않습니다.

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.