안녕하세요. 이번 칼럼에서도 이어서 오피스 부동산의 가치 평가 방법을 알려드릴 텐데요. 본문에 앞서 우선, 수익환원법이라는 감정평가기법에 대해 설명드리려 합니다.
우리 모두는 현재를 살아갑니다. 하지만 동시에 미래를 기대해요. 그리고 경제학의 어떤 현자는 누구에게나 있는 이 “미래”를 자산으로 인식합니다. 그런 관점에서 경제는 미래에 벌어들일 돈을 현재에 사용할 수 있도록 발전했지요. 미래와 현재를 “신용”이라는 개념으로 연결해서 말입니다.
마이다스캐드가 들려주는 M칼럼!!
김다훈 감정평가사의 “건강하게 돈되는 부동산 투자이야기”
필진. 감정평가사 김다훈
감정평가사
빅데이터분석기사
브런치 '양파로야구' 작가
(전) 대화감정평가법인 본사 근무 / (현) 감정평가법인 신원 근무
01. INTRO
02. 환원율
03. 오피스 부동산 비교자료
04. 마치며
그리고 이런 관점은 인간의 자산을 현재에 국한하지 않고, 미래까지 확장했다는 점에서 매우 중요합니다. 미래로의 자산 확장 개념은 인간을 더욱 풍부하게 만들었거든요.
수익환원법은 전적으로 이 미래를 다루는 감정평가기법입니다. 물론 미래는 본질적으로 불완전하기 때문에 위험을 늘 수반하죠. 앞선 칼럼에서 저는 건물과 토지의 일괄 평가에 위험이 반영된다고 언급한바 있습니다. 그리고 이 위험을 환원율에 반영한다고도 하였구요. 이번 칼럼에서는 미래의 위험을 반영하는 이 “환원율”에 대해 알아보도록 할거에요.
우선 환원율은 이론적으로 부동산의 가치와 순수익 간의 비율을 의미합니다. 수식으로 표현하면 다음과 같죠.
앞선 칼럼에서 저는 오피스 리츠의 임대료를 확인하는 방법을 알려드렸습니다. 공시된 임대료(PGI)를 살짝 가공해서 이론상의 순수익(NOI)으로 만들고, 그러한 순수익을 환원율로 수익환원하면 부동산의 가치를 산정할 수 있는 것이죠.
그렇다면 이 환원율이라는 것은 무엇일까요? 앞서 제시한 수식을 한 번 변용해 볼게요.
우변의 환원율을 좌변으로 옮겼습니다. 이런 수식은 마치 제가 지난 칼럼에 설명드린 은행과 예금 예시와 유사하지 않나요?
이런 관점을 좀 더 깊숙하게 이해하시려면 부동산의 가치와 예금을 포괄하는 “자본”이라는 개념을 이해하실 필요가 있는데요. 자본이라는 관점은 나중에 기회가 되면 설명드리도록 하고, 우선은 넘어가겠습니다.
아무튼, 환원율은 마치 이자율과 비슷한 것입니다. 따라서 이자율의 영향을 굉장히 많이 받게 되죠. 하지만 부동산에 투자하는 것은 은행에 돈을 맡기는 것보다는 위험합니다. 위험이 높아질수록 높은 보상을 요구하는 것은 인간의 본성이므로, 같은 돈을 투자했다면, 은행 이자보다 부동산의 수익률이 높을 필요가 있겠지요?
●
●
●