도시의 건축밀도가 높아지고 건축물이 고층화되면서(특히 주거형식이 단독주택에서 공동주택으로 변화하면서) 주거지역의 채광 문제가 잦은 분쟁요소로 등장했습니다. 1970년대 초반 「건축법 시행령」으로 ‘일조권 등을 위한 건축물의 높이 제한’ 규정을 마련하여 건축물을 신축할 때에는 인접대지의 경계선으로부터 일정거리를 두게 했습니다.

그럼에도 불구하고 우리 주변에서는 건축으로 인한 일조권 침해 분쟁이 종종 일어납니다. 그렇다면 분쟁 대상 건축물들은 「건축법」을 어겼단 말인가요? 만일 「건축법」에 위배된다면 그에 따라 적법하게 조처하면 되는 일 아닌가요? 그러나 그 안을 들여다보면 「건축법」보다는 「민법」으로 해결해야 할 부분이 더 많습니다. 일조권의 개념은 마치 연리지(連 理 枝)처럼 뿌리가 다른 2가지 요소가 만나 형성된 것이기 때문입니다.

일조를 방해하는 6층 공동주택의 건축을 반대하는 이웃 <출처: Wikimedia Commons>

01. 환경권과 재산권으로서의 일조권

헌법상 2가지 다른 기본권이 만나 형성된 일조권의 개념 Ⓒ이재인

우리나라에서 ‘일조권’이라는 용어는 어떤 법에도 명시적으로 사용하고 있지 않는 관념적인 용어로, 헌법에 의한 2가지 각기 다른 기본 권리 규정에 바탕을 두고 있습니다.

① 일조권은 우선 헌법이 인정하는 환경권의 일종으로 이해할 수 있습니다. 헌법에 의하면 대한민국 국민은 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 그 권리행사의 범위는 법률로 정해지는데, 그 법률이 바로「건축법」에서 규정하고 있는 일조권입니다. 다시 말해서 「건축법」에서 규정하고 있는 건축허가요건으로서의 일조권 개념은 헌법상의 환경권에 뿌리를 두고 있습니다.

② 또한 일조권은 재산권을 보장하고 있는 헌법 제23조에도 그 근거를 두고 있습니다. 인류의 제1 재산권은 토지이며, 건축물의 건축은 토지의 소유권을 행사하는 것입니다. 소유권이란 사용(使用 )·수익(收 益 )·처분(處 分 )할 권리를 의미하는데(「민법」 제211조), 일조권은 토지의 소유가치를 구성하는 요소로서 재산권의 일종입니다.

소유권의 개념 Ⓒ이재인

헌법에 규정된 국민의 모든 권한의 내용과 한계는 법률로써 구체적으로 정해지는데, 환경권의 내용과 한계를 「환경정책기본법」과 「건축법」에서 규정하고 있는 것과 마찬가지로 재산권 역시 헌법의 취지(제 23조 제1항 2문)에 따라 재산권의 한 구성요소로서의 일조권의 내용과 한계를 법률로 정하고 있습니다. 「민법」 제3장 제1절(소유권의 한계), 「건축법」 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), 국토계획법 등이 이에 해당합니다.

이렇듯 일조권은 태생적으로 다른 2가지 기본권에 입각하여 만들어진 개념입니다. 일조권 문제는 공법(公法)인 행정법(건축 관계 법령)과 사법(私 法)인 「민법」 사이를 오가는 해석상의 어려움 속에서 분쟁의 소지를 남기고 있습니다.

좀 더 구체적으로는, 헌법상 환경권·재산권으로서의 일조권은 내용적으로 민사상 토지 소유권의 일부를구성하면서, 동시에 행정법상 건축한계 요인으로서 건축허가요건으로 작동합니다.

일조권 구성 법률의 위계 관계 Ⓒ이재인

「민법」상의 일조권은 토지 소유자가 누리는 토지 소유권(구체적으로는 사용권)과 직접 관련을 맺는 개념으로서, 자신의 토지 및 그 지상의 건축물에서 생활을 영위함에 있어 인접 토지상의 건축물 등으로 인해 햇빛을 차단당하지 않을 권리를 말합니다. 반면에 「건축법」상의 일조권은 사용자(사람)의 권리라고는 하나 결과적으로는 건축물(물체)의 허가요건으로 규정되어 있습니다.

다시 말해, 일조권을 환경권의 일종으로 해석하면 사람을 중심으로 보장되는 성격이 강하고, 재산권의 일종으로 해석하면 대체로 물건(구체적으로는 토지)에 속하는 성격을 강하게 띠게 되어, 일조권 분쟁으로 인한 배상은 대인 및 대물의 혼합적 성격으로 나타납니다.

02. 영국의 채광권

대상이나 객체를 한정하지 않고, 일조권을 ‘햇빛을 쪼일 수 있는 권리’라는 광의로 해석한다면, 일조권을 주장한 가장 오래된 인물은 기원전 그리스의 철학자 디오게네스(Diogenēs, Sinope) 일 것입니다. 그는 알렉산더 대왕이 거소(居 所)를 찾아와 원하는 것이 무엇인지를 물었을때, “아무것도 필요 없으니, 해 비치는 그곳에서 비켜 서 달라”고 했습니다.

그러나 현대에 와서 일조권은 건축 및 토지와 관련되어 법률적으로 보장된 것으로서, 다른 사람의 토지 공간을 가로질러 자신의 토지나 건축물로 들어오는 태양광을 향유할 권리라는 개념으로 사용됩니다.

이렇듯 자연채광을 누릴 권리가 대상이나 객체(구체적으로 건축)와 관계되어 법률형식으로 자리 잡은 것은, 6세기경 로마인들에 의해서 공론화된 이후 이를 바탕으로 일찍이 법제에 반영해 온 영국에서였습니다. 영국의 일조권 관련 규정은 크게 ① 채광권법(Rights of Light Act 1959)과 ② 시효취득법(Prescription Act 1832)에 기반을 두며, 조문 일부 내용의 수정이 있었을 뿐 큰 틀은 현재까지도 유지되고 있습니다.

알렉산더 대왕에게 햇빛을 가리지 말라고 말하는 디오게네스
<출처: Wikimedia Commons>

채광권(ancient lights, 採光權)이란 건물이 20년 이상 창문을 통해 자연채광을 받아 왔을 경우, 건물 소유자에게 일조에 관한 시효취득을 보장하여, 동일 수준의 조도(illumination)를 유지할 수 있도록 기존에 향유한 점유권(occupation)을 보장하는 배타적인 권리입니다. 시효(時效)에 의한 채광권의 취득은 기간이 종래 20년이었다가 1959년에 제정된 채광권법에 의하여 27년으로 연장되었으며, 현재는 조항 자체가 폐지되어 기간에 상관없이 채광권을 보장해 주고 있습니다.

영국의 「채광권법 1959」의 내용 구성 Ⓒ이재인

채광권법은 내용적으로 일조권(solar access right), 자연채광(natural daylight), 태양에너지(solar energy)의 사용을 포함하여 규정되어 있습니다. 토지 사용권(easement)의 형태로서, 이웃은 채광권이 있는 건물 창문의 자연채광을 가리는 건축물을 건축할 수 없으며, 채광권을 가진 소유자가 허락해야만 건축할 수 있습니다.

이처럼 영국에서의 일조권은 우리나라처럼 토지를 소유함과 동시에 자연스럽게 부속되는 권리가 아닌 지역권으로서, 인접대지(건축물) 소유자와의 계약을 통해서 혹은 다년간 지속적으로 채광을 이용한 사실을 주장하거나 증명을 통해서 시효에 의해 취득할 수 있다는 차이가 있습니다. 따라서 우리나라와 달리 영국은 일조권 분쟁이 법원까지 가는 일이 매우 드물다고 알려져 있습니다.

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.