건축면적이란 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말합니다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호)으로, 지상층 부분에 대한 건축물 전체의 수평투영면적입니다. 그렇다면 구조물이 지상층에 조금이라도 속해 있다면 건축면적에 모두 포함되는 것일까요?

예를 들어 일반적으로 건축물의 1층 바닥은 외부 바닥면보다는 조금 높기 때문에 보통 한두 단 정도의 계단을 통해 1층으로 진입합니다. 이때 이 진입 계단은 건축면적에 포함해야 하는 것일까요? 만약 이 진입 계단 정도는 건축면적에 포함되지 않을 것이라고 생각한다면, 어느 정도의 높이부터가 건축면적에 포함되는 지상으로서 적당할까요?

그리고, 개인 소유의 땅에 건축물을 건축하면서 일부분에 일반 사람들이 걸어 다닐 수 있는 보행자 전용 도로(pedestrian mall)나 차량이 다닐 수 있도록 공공 공간을 건축한 경우 건축면적은 어떻게 산정해야 할까요?

네덜란드 헤이그에 있는 일반인들이 통행할 수 있도록 설치된 보행자 전용 도로

01. 건축면적 산정의 제외부분

건축물의 외부에 설치하는 옥외 계단의 건축면적 산정은 「건축법」에서 명확한 규정이 없어 논란의 여지가 있습니다. 다만, 우리 주변에 있는 건축물 중 열린 지하공간(썬큰, sunken)으로 오르내릴 수 있도록 건축물과 분리된 독립 계단이 있습니다. 이 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다.

여기서는 계단의 높이에 초점을 맞추기보다는 썬큰 계단이 주로 공공이 사용한다는 점에 초점을 맞춥니다. 「건축법」에서 공중(公衆)이 사용하는 필로티(pilots)의 경우 바닥면적에서 제외시키는 것과 같은 취지로 해석할 수 있습니다. 때문에 썬큰 계단은 높이와 무관하게 건축면적에서 제외합니다.

「건축법」의 궁극적인 목적은 공공복리 증진입니다. 따라서 「건축법」은 공중이 이용하는 목적이라면 법 적용에 있어 관대합니다. (※바닥면적 중 필로티 참고). 이는 썬큰 계단의 경우처럼 건축면적 산정에 있어서도 동일하게 적용됩니다.

(좌)건축면적 산정의 제외: 외부 독립 썬큰(sunken) 계단 / (우)록펠러 센터 맥그로-힐 빌딩의 썬큰 플라자

나.

건축물 지상층에 일반인이나 차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로는 건축면적 산정에서 제외합니다.

바닥면적에서 제외되는 공공보행통로 등

입체 공공보행통로 건축면적 산입제외

다. 라.

차량이나 사람들이 지하로 출입할 때 이용상 필수불가결하게 설치되는 구조물의 건축면적은 제외합니다. 이 경우 지하출입 계단의 상부 캐노피는 출구보다 크면 건축면적에 산입되며, 출구 크기와 동일할 때는 건축면적에서 제외하도록 규정하고 있습니다.

건축물 외부 지하층 출입구 상부, 지하주차장의 경사로 상부 차양 등

* 난간 벽 또는 난간과 차양은 기둥 등으로 받치거나 일체화 할 수 없고, 난간 벽 등이 차양과 일체화 되어 개방성을 확보 하지 않은 경우 난간 벽 등을 구획으로 보아 건축면적에 모두 포함합니다.

​

마. 바.

생활폐기물 보관함과 건축 관계법 개정으로 「건축법」에 따른 건폐율 기준에 적합하지 않게 된 경우는 건축면적에 산입하지 않습니다. 이는 바닥면적 산정에서 예외를 두는 내용과 동일합니다 (※바닥면적 산정의 예외 참고).

02. 3가지 특수한 건축물의 건축면적 산정 방법

뉴멕시코 타오스(Taos)의 자연형 태양열 주택 ‘Earthship’

<출처: (CC BY-SA) Biodiesel33@Wikimedia Commons>

태양열 주택의 단면도

<출처: (CC BY-SA) Amzi Smith@Wikimedia Commons>

다는 물류창고 등에서 물품을 입출고하는 상부에 캔틸레버(cantilever) 구조(차양을 받치는 기둥 없는 구조)의 돌출 차양(캐노피)이 있는 경우는 건축면적에 산입하는 캐노피의 건축면적은 다음 두 개의 값 중 작은 값으로 산정합니다.

1) 돌출 차양을 제외한 창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적

2) 돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

예를 들어, 가로와 세로가 각각 20m, 10m이고, 캐노피가 가로, 세로 각각 10m, 4m인 창고가 있을 경우 건축면적은 우선 ‘1’에서처럼 캐노피를 제외한 창고의 건축면적(200㎡)을 산정합니다. 창고의 건축면적 10%(20㎡)를 초과한 면적(20.1㎡부터이다)이 건축면적에 포함되는 캐노피 면적입니다.

다음은 ‘2’에 따라 한 번 더 계산을 합니다. 캐노피 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선의 나머지 부분 면적(가로, 세로 각각 10m, 1m)이 건축면적에 포함되는 부분이므로 10㎡ 입니다.

창고 건축면적의 10%를 초과하는 면적에 의한 건축면적 계산

돌출 차양 끝부분으로부터 수평거리 3m 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

따라서 캐노피 건축면적은 ‘1’은 20.1㎡이고 ‘나’는 10㎡이므로 이 중 작은 값인 10㎡이 창고의 건축면적에 포함되는 캐노피의 건축면적입니다. 결국 창고의 건축면적은 창고 건축면적(200㎡)에 ‘1’과 ‘2’ 중 작은 값의 캐노피 건축면적(10㎡)을 합한 값인 210㎡으로 산정됩니다.

「건축법」에서는 건축면적과 바닥면적 및 연면적의 산정 기준을 규정하고 있습니다. 이들 면적 산정 기준은 구획의 중심선의 수평투영면적으로 하고 있다는 공통점을 가지고 있는데, 발코니 면적 산정에서 큰 차이를 보입니다. 건축면적을 산정할 때는 발코니 면적을 모두 포함하는 반면, 바닥면적을 산정할 때는 발코니 끝선에서 1.5m 후퇴한 부분 면적부터 바닥면적으로 산정합니다.

발코니에서 건축면적과 바닥면적 산정의 차이

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.