건축 비용 문제를 제외하면 건축을 희망하는 사람들은 보유한 땅에 어느 정도의 규모로 건축물을 건축할 수 있을까가 최대의 관심사일 것 입니다. 어느 정도라는 것은 건축물의 면적 규모와 함께 몇 층까지 지을 수 있는지 등의 건축 가능한 층수 규모에 대한 관심일 것 입니다.

이러한 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서는 이들 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건축사의 정확한 설계 이전에 개략적으로 건축 가능 규모를 가늠해 볼 수 있는데, 이를 위해서는 땅에 대한 정보(지역·지구)를 우선 알아야 합니다.

땅에 대한 정보는 토지이용계획 열람을 통해 알 수 있는데, 이는 토지이용규제정보시스템(LURIS: Land Use Regulation Information System)을 활용하면 됩니다.

토지이용계획 열람 등을 통해 기본적인 대지 정보가 수집되면, 「건축법」에 따른 면적 산정 규정(「건축법 시행령」 제119조)을 적용하여 건폐율과 용적률 등 최대 건축 가능 규모를 산출할 수 있습니다.

국토교통부의 토지이용규제정보시스템(LURIS)을 활용한 토지이용계획 열람 사례

<출처: luris.molit.go.kr>

01. 건폐율(建蔽率, Building-to-Land Ratio)

건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는(building coverage) 비율 입니다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 동법 시행령 제84조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 건폐율을 구체적으로 규정합니다.

예를 들어 A씨의 대지는 전면도로 폭이 3m이고, 크기는 가로, 세로가 각각 25m, 20m로 토지면적이 500㎡인 땅입니다. 용도지역은 제2종 일반주거지역으로 건폐율의 최대 한도는 60% 이하일 때, A씨는 가로, 세로가 각각 15m, 10m의 건축물을 신축하고 싶은데 법에서 규정하는 건폐율 한도 범위 안에 드는것일까요?

A씨가 희망하는 신축 규모와 대지 현황 ⓒ이재인

건폐율을 산정하기 위해서는 먼저 대지면적과 건축면적을 구해야 합니다. 첫째, 대지면적을 산정해야 합니다(※대지면적 산정 참고). A씨의 대지는 3m도로에 접도하고 있으므로 「건축법」 상의 접도요건인 4m 도로 폭에 미달합니다. 따라서 도로 중심선에서 건너편 대지와 함께 4m도로 폭을 A씨의 토지에서 확보해 주어야 하므로 대지면적은 19.5m×25m = 487.5㎡입니다.

A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인

둘째, 건축을 희망하는 신축 건축물의 건축면적을 산정하여야 합니다. 가로, 세로 각각 15m, 10m 크기의 건축물을 건축 하기를 희망하므로 건축면적은 15m×10m = 150㎡ 입니다. 셋째, 건폐율 계산합니다. 건폐율 공식에 의해 산정을 하면 건축면적(150㎡) / 대지면적(487.5㎡)×100 ≒ 30.77% 입니다.

따라서 법에서 규정하고 있는 건폐율의 최대 한도 60% 이하 이므로 A씨는 건폐율 규정에 적합한 건축물을 건축하게 되는 것 입니다. 만약 A씨가 법에서 규정한 최대 건폐율 60%로 건축물을 건축하고 싶다면, 얼마만큼 건축하였을 때 건폐율 60%로 건축하는 것일까요?

대지면적 산정은 변함이 없으므로 대지면적(487.5㎡)×최대 건폐율(60%) = 292.5㎡(최대 건축면적)까지 건축할 수 있습니다. 즉, 가로, 세로 각각 17m정도 크기의 건축물을 건축할 수 있다는 계산이 도출됩니다.

A씨의 대지면적 산정 ⓒ이재인

이러한 계산 과정에서 알 수 있듯이 건폐율은 평면적인 규모를 가늠할 수 있을 뿐 전체 건축물의 면적(연면적)이나 층수 등의 입체적인 규모는 알 수 없습니다. 건축물의 입체적인 규모를 가늠할 수 있는 것은 용적률입니다.

02. 용적률(Floor Area Ratio)

바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있습니다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조). 이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정합니다.

조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정합니다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」입니다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정됩니다(「건축법」 제56조). 국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함입니다.

따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외합니다(이하, 용적률 산정에 관여하는 연면적은 편의상 ‘지상층 연면적3’이라고 부르기로 하겠습니다).

용적률의 개념 ⓒ이재인

03. 최대건축 가능 규모의 산정

땅에 건축물을 건축할 경우 최대 건축 가능 규모는 국토계획법에서 규정하고 있는 최대 건폐율과 용적률에 의해서 정해지며, 「건축법」에서 건폐율과 용적률의 산정 방식 및 기준을 정하고 있습니다. 건폐율과 용적률을 기준으로 보유한 땅을 최대한 활용하여 건축할 때 개략적인 건축물의 면적과 층수의 산정 과정은 다음과 같습니다.

예를 들어 B씨는 근린생활시설을 건축하고 싶어 할 때, B씨 땅의 토지이용계획을 열람해보니 제2종 일반주거지역이고, 토지면적이 500㎡이며 전면도로 폭이 4m라고 가정하겠습니다. 또한 B씨의 대지 주소는 00시에 위치하며, 00시의 홈페이지에서 「도시계획조례」를 확인해보니 제2종 주거지역의 최대 허용 건폐율은 50%이고 용적률 200%입니다.

건폐율과 용적률이 확인되면 다음은 「건축법」을 적용할 차례입니다.

첫째, 먼저 토지이용계획 상의 면적에서 건축 가능한 대지면적을 산정하여야 합니다(※대지면적 산정 참고). B씨의 대지는 전면도로 폭이 4m이므로 「건축법」에서 규정하는 접도요건을 갖추었습니다. 따라서 도로 미달 폭 확보 등으로 토지면적에서 제외할 부분 없이 전체를 대지면적(500㎡)으로 하여 건축 규모를 검토할 수 있습니다.

단, 연면적이 2,000㎡ 이상인 경우는 도로 폭 6m를 확보해야 하므로 이 경우는(※접도요건중 ‘대지접도(연면적 2천㎡ 이상)’ 이미지 참조) 도로 폭 6m확보분을 제외하여 대지면적 산정을 다시 해야합니다.

둘째, 최대 건축면적을 산정할 차례로, 이는 산정된 대지면적(500㎡) × 조례 상의 건폐율(50%)로 구할 수 있습니다. 따라서 최대 건축면적은 250㎡입니다.

셋째, 최대 지상층 연면적은 대지면적(500㎡) × 조례 상의 용적률(200%) = 1,000㎡ 입니다.

넷째, 마지막으로 최대 층수는 1,000㎡ / 250㎡ = 4층이 됩니다.

B씨의 대지 현황 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 250 ㎡

건축 시 4층까지 건축 가능 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 200 ㎡

건축 시 5층까지 건축 가능 ⓒ이재인

최대 연면적 1,000㎡, 최대 건축면적 100 ㎡

건축 시 10층까지 건축 가능 ⓒ이재인

이런 개략적인 산술식으로 최대 건축면적(250㎡), 지상층 최대 연면적(1,000㎡), 최대 층수(4층)를 산출했습니다. 여기서 최대 4층까지 건축할 수 있다는 말은 최대 건축면적인 250㎡을 유지한다는 전제를 가지고 있습니다.

그래서, 건축면적을 200㎡으로 한다면 건축물은 5층까지 지을 수 있고, 건축면적을 100㎡으로 한다면 10층까지 지을 수 있다는 의미입니다. 구해진 최대 건축면적과 지상층 최대 연면적은 그 이상으로는 건축될 수 없지만, 층수는 건축면적을 얼마로 하는가에 따라 지상층 최대 연면적 범위를 조정하면서 더 높게 건축할 수 있습니다.

04. 용적률 산정을 위한 지상층 연면적(Total Floor Area)

건폐율이 도시의 평면적 밀도를 관리하기 위한 규제 수단이라면, 용적률은 도시의 입체적 밀도를 관리하기 위한 수단이다. 여기서 밀도란 건축물의 물리적 밀도 및 사람들의 거주성 밀도 를 동시에 함의합니다.

따라서 지하층처럼 지상 건축물의 물리적 밀도에 영향을 주지 않는 부분은 용적률을 산정할 때 면적에서 제외하는 것이며, 주차장, 피난안전구역 및 대피공간은 사람들의 거주성이 없는 148 그림으로 이해하는 건축법 공간이므로 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다. 그런데, 이때 연면적은 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘각 층 바닥면적의 합’으로서의 연면적과는 다르며 다음 4가지의 면적은 용적률 산정을 위한 연면적에서 제외합니다.

지하층의 면적

지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적

용적률 산정시 제외되는 부분: 지하층 면적과 지상 주차장 면적

초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역(shelter safetyzone)

(「건축법 시행령」 제34조제3항 및 제4항)의 면적

「건축법」에서 규모 측면으로 건축물은 일반건축물과 고층건축물로 구분하고, 고층 건축물은 다시 초고층 건축물과 준초고층 건축물로 구분하고 있습니다.

규모 측면에서 본 건축물의 구분

「건축법」에서 고층건축물을 일반건축물과 특별히 구분하고 있는 이유는 건축물의 층수가 많고 높이가 높아 화재시 방화 및 이용자들의 대피성 안전 규정을 일반건축물과 동일시 할 수 없고 특별한 관리가 필요하다고 판단하기 때문입니다. 고층건축물이 일반건축물과 「건축법」에서 특별히 구분되는 것은 ‘피난안전구역’의 설치의무로, 피난안전구역은 건축물의 1개 층을 피난용도로 사용하기 위하여 비워두는 층입니다.

고층건축물의 개념이 「건축법」에 규정된 것은 최근의 일로 2011.9.16. 일부 개정(법률 제11057호)을 통해서입니다.피난안전구역은 사람들이 상시적으로 머무는 공간이 아니라 유사시를 위해 비워두는 공간(층)이므로 이 층의 면적은 용적률 산정 시에 제외하도록 규정하고 있습니다.

용적률 산정시 연면적에서 제외되는 고층건축물의

피난안전구역의 면적. 초고층 건축물의 피난안전구역

설치 기준(왼쪽)과 준초고층 건축물의 피난안전구역

설치 기준(오른쪽)

건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간(「건축법 시행령」 제40조 제3항 제2호)의 면적

층수가 11층 이상인 건축물로서 11층 이상인 층의 바닥면적의 합계가 10,000㎡ 이상인 건축물의 옥상에는 화재시 사람들이 대피할 수 있는 공간을 확보하여야 하는데, 이는 건축물의 지붕 형태에 따라 의무 규정이 다릅니다.

평지붕 형태의 건축물이라면 헬리포트를 설치 기준에 맞게 설치하여 헬리콥터를 통하여 인명 등을 구조할 수 있는 공간을 옥상에 마련해야 하고, 경사지붕 형태의 건축물이라면 경사지붕 아래에 지붕수평투영면적의 1/10만큼의 공간을 ‘대피공간’으로 마련해야 합니다.

(「건축법 시행령」 제40조 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제13조). ‘대피공간’ 역시 고층건축물의 ‘피난안전구역’과 같은 개념으로 용적률 산정시의 연면적에서 제외합니다.

(좌) 용적률 산정시 연면적에서 제외되는 대피공간 면적 (우)용적률 산정시의 연면적과 바닥면적 제외 부분

더불어 연면적은 ‘각 층 바닥면적의 합’인데, 바닥면적 산정 시에 제외되는 부분은 용적률 산정을 위한 연면적에서도 제외됩니다(※바닥면적 및 바닥면적 산정의 예외 참고).「건축법」 상 건축물의 면적(건축면적, 바닥면적, 연면적)에 대한 규정은 건축 관련 규정의 개정, 정책적 변화 및 건축기술의 발달에 따른 고층건축물의 출현 등으로 면적 산정 기준에 많은 예외 규정이 생겨났습니다.

따라서 면적 산정 기준을 이해하기란 그리 쉬운 일이 아닐지 모른다. 그러나 「건축법」 적용 기준이 건축물의 용도나 면적 기준으로 이루어져 있어, 면적 산정을 이해하는 것이 「건축법」 적용 시스템을 이해하는 시작이라 할 수 있겠습니다. 이런 복잡한 면적 산정 규정을 마무리하면서 면적에 포함되거나 포함되지 않는 부분들을 요약정리하면 아래 그림과 같습니다.

건축물의 면적 산정 기준 요약

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2016년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.