‘대지 안의 공지’ 규정은 대지 안의 통풍과 개방감 확보를 통해 도시 및 주거환경의 향상이라는 목적과 피난통로 확보라는 건축안전의 목적을 위해 건축선과 인접대지 경계선으로부터 건축물의 각 부분 간 이격으로 확보되어야 하는 공지를 말합니다. 건축물을 건축하는 경우에는 용도지역(※건폐율 및 용적률 중 용도지역에 따른 건폐율 최대 한도 참조)·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접대지 경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다(「건축법」 제58조).

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(※한옥의 경우는 한옥 중 <‘한옥’에 있어 대지 안의 공지 기준> 이미지와 <전용주거지역에서 ‘한옥’의 대지 안의 공지 기준> 이미지를 참조)

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건축물의 규모가 큰 경우에는 다양한 건축 규제가 작용합니다. 반면 주택과 같은 소형 건축물의 경우는 건축 규제의 종류가 많지 않을 뿐만 아니라 건축 규모가 작기 때문에 1cm~2cm에도 상당히 민감합니다. 소규모 건축물에 있어 이러한 민감도가 작용하는 규정이 바로 ‘대지 안의 공지’ 규정과 ‘다락’ 규정입니다. 작은 건축물 하나는 그 규모가 미미할지 모릅니다. 그러나 도시 건축에 있어 대부분을 차지하는 것이 소규모 건축물이라는 것을 간과해서는 안 됩니다. 예를 들어, 도시 주택난을 완화하기 위해 1989년 12월 건축법개정으로 새로운 단독주택의 유형으로 다가구주택이 법제화 되면서 이격 기준의 완화 등 다양한 인센티브를 주었습니다. 이러한 정책은 사람들로 하여금 단독주택 보다는 경제적 이익이 있는 공동주거 형식의 다가구주택을 건축하도록 하였으며, 주거지역의 모습을 바꾸어 나가는 단초가 되기도 하였습니다.

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신설 당시 주거지역과 준주거지역의 기준을 보면, 인접대지 경계선에서 처마 끝까지는 30cm이상을 띄워야 하고, 외벽으로부터 인접대지 경계선까지 최소 50cm이상 띄우도록 기준을 정했습니다. 이들 규정은 「민법」 에 근거한 것이었습니다.

이후 1980년도에는 시행령을 개정하여 처마 끝으로부터 인접대지 경계선까지의 이격거리를 20cm로 완화하였습니다.

1992년(1992.6.1. 시행)에는 시행령 전부개정(1992.5.30.)을 통하여 처마도 외벽과 마찬가지로 50cm를 이격하도록 강화했습니다.

따라서 소규모 건축물들은 대지에서 최소한의 이격을 통해 최대한 큰 건축물들을 건축하려는 시장 논리에 맞추어 처마는 점점 짧아지게 됩니다. 1999년(1999.4.30. 일부 개정)에는 규제 완화와 50cm 이격 기준은 「민법」 규정과 동일한 내용이기 때문에 「건축법」에서 규정하는 것은 중복 규정이라는 취지에서 ‘대지 안의 공지’ 규정을 폐지하게 되었습니다. 그러나 「민법」 상으로는 건축물이 완공되거나 공사를 시작한지 1년이 지나면 50cm를 띄우지 않았더라도 이격거리 확보를 인접대지 건축물의 건축주에게 요구할 수 없습니다. 「민법」 상으로는 이해관계인이 상당한 기간 내에 자신의 권리를 주장하지 않는 것은 권리 포기로 판단하기 때문입니다.

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다만 손해에 상응하는 배상만 청구할 수 있을 뿐입니다. 때문에 ‘대지 안의 공지’ 문제는 다수의 민원이 제기되었고 폐지된 지 7년 만인 2006년 5월 8일 다시 「건축법」에 규정되었습니다.

‘대지 안의 공지’ 규정 중 단독주택 지붕 형태 변화에 영향을 주었던 부분의 변천을 요약하면 다음과 같습니다.

공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 경우는 일반 건축물과 달리 인접대지 경계선으로부터 떨어지는 거리를 더 확보해야 합니다.

공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 대지 안의 공지 기준(현황) ⓒ이재인

공동주택 중 다세대주택은 연립주택이나 아파트보다는 이격 기준을 완화하고 있습니다. 다세대주택의 경우 1988년에는 층수와 세대수에 따라 좀 더 세분화하여(2층 이하로서 3세대 이하인 경우와 3층 이상 또는 4세 대 이상인 경우) 완화의 정도를 달리 정하고, 1990년에는 연립주택과 아파트를 세분한 기준을 도입했습니다. 1992년도에는 처마로부터 떨어지는 기준을 삭제하고, 외벽면에서 떨어지는 기준으로 통합 적용하다가 1999년도에는 규정을 폐지하고, 2006년도에 규정을 부활시켜 현재에 이르고 있습니다.

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02. 다락 규정 변천

눈이나 비가 많이 내리는 지역은 그 하중으로 집을 무너뜨릴 수도 있습니다. 빗물이나 눈이 녹아 흐를 수 있도록 디자인된 롱샹교회의 배수구 디자인(오른쪽 비죽이 튀어나온 부분)과 지붕의 형태