김다훈 부동산 칼럼 - 소액으로 시작하는 부동산 투자이야기

부담 없이 진행할 수 있는 리츠나 조각투자부터 경매에 이르기까지 부동산에 투자할 수 있는 다양한 채널과 각 채널별로 투자 시 고려해야 할 사항과 지식에 대해 이야기하려 합니다.

마이다스캐드가 들려주는 M칼럼!!

김다훈 감정평가사의 “건강하게 돈되는 부동산 투자이야기”

필진. 감정평가사 김다훈

감정평가사

빅데이터분석기사

브런치 '양파로야구' 작가

(전) 대화감정평가법인 본사 근무 / (현) 감정평가법인 신원 근무

01. INTRO

투자란

“투자”, 너무나 가슴 떨리는 단어입니다. 일반인들에겐 투자야 말로 경제적 자유를 실현시켜줄 유일한 방법이죠. 하지만 막상 투자를 하려니 어디에 투자해야할까, 어떻게 투자해야할까, 혹은 원금을 잃지는 않을까, 두렵고 혼란스럽습니다. 저는 많은 투자처 중에서 제 전문 분야인 부동산이라는 투자 대상에 대해 이야기를 전할까 합니다. 이 칼럼이 여러분의 투자라는 도전에서 도움이 되기를 바랍니다. 그럼 시작하겠습니다.

부동산은 비싼 물건입니다. 예전에 제가 감정평가사 시험에 합격하고 시골로 금의환향(?)하여 오랜만에 만난 친구에게 감정평가사에 합격했다고 말했던 적이 있는데, 그 친구는 보석같은 걸 감정하는 사람으로 알았다고 해요. 후에 제가 보석이 아니라 부동산을 평가하는 것이 감정평가사의 주된 업무라고 말하니 친구는 “보석보다 더 비싼 걸 다루는 구나!”라고 했던 게 기억납니다.

그렇습니다. 부동산은 무려 보석보다도 비쌉니다. 그렇게 비싼데, 돈이 없는 우리는 과연 어떻게 부동산에 투자해야 할까요? 음... 포기하면 편하다고 말하는 분들도 계실겁니다. 네, 포기하면 편하기는 합니다. 하지만 이 칼럼을 보시는 분들에게 포기는 배추 셀 때나 쓰는 단어에요! 그렇죠?

이런 관점을 가진 포기를 모르는 사람들은, 금융이라는 시스템을 만들어 냅니다. 비싼 물건을 살 때, 그 물건을 담보로 돈을 빌릴 수 있도록 한 거죠. 이른바 ‘담보 대출’입니다. 하지만 담보 대출은 원금의 회수가능성을 따져 보통 부동산 가격의 60%까지만 돈을 빌려줍니다. 그러니까 나머지 40%는 우리가 돈을 대야 하는 거죠. 그래도 너무 비쌉니다.

주택의 경우는 담보대출을 받고 남은 나머지 40%를 전세금으로 조달하는, 이른바 갭투자가 한 때 각광받기도 했지만요. 갭투자는 이 칼럼에서 다루지 않을 겁니다.

한편, 제가 이번 칼럼에서 이야기하고 싶은 부동산 투자는 담보대출을 끼고 부동산에 투자하는 행태는 아닙니다. 부동산이라는 고가의 재화에 소액으로 투자할 수 있도록 부동산을 잘게 쪼개(?)놓은 상품들에 대해 먼저 이야기를 할 거에요. 전통적으로는 리츠 및 사모펀드 그리고 최근에 떠오른 조각투자까지요. 그럼 이야기 시작합니다!

02. 소액 부동산 투자 채널

(1) 리츠

요즘 AI가 전문직을 대체할 수 있는가에 대한 주제와 관련해 저는 챗 GPT에 큰 관심을 가지고 있습니다. 흠… 감히 이 몸(?)을 대체하려면 적어도 리츠의 개념에 대해서는 잘 알아야 할 텐데 말이죠. 그래서 리츠의 개념에 대해 제 새로운 친구, 챗 GPT에게 물어보았습니다.

리츠에 대한 챗 GPT의 설명

흠… GPT는 생각보다 리츠를 제대로 이해하고 있네요. 아주 똑똑한 친구에요.

리츠 투자란, 부동산투자회사에 투자하는 것을 말합니다. 부동산투자회사가 부동산을 구입하면, 해당 부동산을 보유한 부동산투자회사의 주식을 사는 형식으로 투자가 진행되고, 부동산투자회사는 부동산 임대를 통해 얻은 배당가능이익의 90%이상을 주주에게 배당합니다.

그럼 리츠의 수익률을 어떨까요? 2021년 기준 상장 리츠 배당수익률은 7.7%네요. 최신 자료를 찾기 어려운 게 아쉽지만, 리츠 수익률은 기준 금리가 1%이하, 시중은행의 이자율이 1~3%대였던 2021년을 기준으로 봤을 때 꽤 높은 수익률을 보이고 있습니다.

한국리츠협회, 숫자로 보는 국내리츠

(2) 조각투자

앞서 말한 리츠는 엄밀히 말하면 부동산에 투자하는 것이 아니라 부동산투자회사에 투자하는 것이에요. 하지만 최근에 인기를 끌었던 조각투자는 부동산투자회사가 아니라 개개의 부동산에 투자하는 개념입니다.

부동산 조각투자의 대표적인 예는 최근 대신증권과 M＆A에 성공한 부동산 투자 플랫폼 카사 코리아가 대표적이겠네요. 카사 코리아는 DAPS라는 단위를 만들어 부동산에 조각투자 할 수 있도록 하고 있습니다. 예를 들어, 아래 카사 코리아 홈페이지에서, ‘부티크호텔 르릿’의 100DAPS는 439,000원이네요.

조각투자 카사